Учебник по урбанистике
Как Москва могла бы колонизировать Подмосковье
Присоединение Новой Москвы как захват Крыма, русский космизм в жилищном строительстве и эмиграция креативного класса в Подмосковье — «Афиша-Город» обсуждает с архитектурным экспертом Григорием Ревзиным его доклад о Новой Москве на Урбанистическом форуме.
- Кто был заказчиком доклада про Новую Москву, который вы подготовили вместе с КБ «Стрелка»?
- Это исследование было заказано Московским урбанистическим форумом. Сначала они его хотели, потом передумали, потом все-таки заказали с большим опозданием, поэтому в этом году мы представляем только первую часть. По сути, это аудит сложившейся ситуации. Полностью исследование будет представлено уже в 2015 году.
- Летом вышла ваша статья в «Коммерсанте» про Новую Москву, где вы пишите, что это решение будто бы с неба спустилось Дмитрию Анатольевичу Медведеву, и непонятна логика, по которой оно было принято. Аудит — это просьба подверстать логику под решение? Заказ возник как реакция на ваш текст?
- Не уверен, что в правительстве читают мои статьи — это было бы как-то излишне оптимистично. Вообще, Новая Москва — это сюжет, который вписывается в московскую озабоченность цифрами. Нас очень беспокоит проблема рейтингов, например, мы хотим достать до Пекина. Вот в цифровом отношении Новая Москва — это потрясающе огромный актив, и концепция ее присоединения заключалась в экстенсивном приросте города. Фактически старая Москва собирается построить новый город на 2,5 млн жителей в центре Европы. Ничего подобного больше нет нигде, это уникальный проект.
- Почему именно эти территории на Юго-Западе?
- Это связано с финансовыми соображениями. Можно обозначить два вектора, которые привели к выбору: там наименьшее количество населения при наибольшем количестве территории, свободной для застройки. Линия новой границы между Москвой и областью выглядит почти как линия военных действий, которые, собственно, происходили между двумя Министерствами финансов — Москвы и области. Вот они так и резали — это тебе, а это мне. Если говорить о замысле развития, то здесь надо вспомнить Юрия Михайловича Лужкова, который и раньше активно пытался прирезать территории в Подмосковье к столице. Например, в 2008 году он заявил программу строительства городов-спутников под Москвой. Тогда смысл был в том, чтобы получить новые территории для жилищного девелопмента, но мотивировалось все тем, что Москва перегружена. Да, она была перегружена в транспортном отношении — в принципе, казалось, что естественным ответом на проблему трафика должно стать развитие транспорта. Но поскольку Юрий Михайлович не занимался развитием транспорта, считая это федеральным делом, поскольку у него отобрали дорожный налог, то Институт генплана реанимировал старую идею из генерального плана 1971 года. Она формулирует проблему перегруженности города в связи с совмещением различных центров в одной точке. Финансы, администрация, культура, образование, наука, медицина, торговля — все в одной точке, поэтому тесно. Дмитрий Анатольевич внимательно относился к рекомендациям экспертов и решил, что да, действительно, а давайте мы в Новую Москву отправим все эти центры. Пускай у нас там будет административный, финансовый, медицинский и так далее. С административным не вполне получилось.
- Да, от идеи правительственного центра быстро отказались.
- Довольно легко было предположить, что никто из ведомств не захочет переезжать. Была торговля разных органов управления за то, чтобы не попасть в Новую Москву. Каждый доказывал, что именно ему по специфике работы совершенно необходимо оставаться в старой Москве. Это касалось и парламентской, и всех прочих ветвей власти. Надо сказать, что перенос управленческой столицы — достаточно сильная идея для любой модернизации. Есть Нью-Дели в Индии, а классический пример административного города — это Вашингтон. Из относительно свежего можно вспомнить Астану. Дмитрий Анатольевич был реформатор не очень радикальный, поэтому отнес проект такой столицы недалеко, но это тоже не выход.
- До того как появилась идея Новой Москвы, активно обсуждали концепцию Большой Москвы по примеру Большого Парижа, на Урбанистический форум в 2011 г. приезжал Бертран Лемуан – идеолог парижского переустройства. В итоге интеграционный проект по французскому образцу проиграл Новой Москве?
- Бертран Лемуан продолжает консультировать Хуснуллина по Большой Москве, но Большой Париж вообще — это довольно специфическая идея. Это структура, объединяющая 60 субъектов представительской власти, которую выбирают, и она не может быть просто отменена. Большой Париж является платформой, рамкой для переговоров между субъектами; прежде всего, там речь об управленческой структуре. Если у вас 60 субъектов и вам нужно провести транспорт, то необходимо получить согласие от всех. Значит, нужна платформа. Вот Большой Париж — это, прежде всего, такая переговорная платформа. А урбанистическая идея, которая за этим стоит, довольно призрачная. Собственно, никаких идей там пока не воплощено, и платформа не заработала. Да, французы продолжают встречаться с нашими, выпивают. Но в Москве субъекты более договороспособные, у нас другие особенности управления.
-
Комплекс «A101 Москва» в Коммунарке. В рекламе пишут, что особенность этого района – «в сочетании нетронутой природы и современной городской застройки»1/4 -
Многоквартирные дома в поселке «Ново-Никольское» на берегу Десны. Жилье продают под лозунгом «Европа – ближе!»2/4 -
ЖК «Легенда» в Троицке. Пишут, что «здесь легко дышать и приятно гулять, поблизости нет вредных промышленных зон или спальных кварталов»3/4 -
«Солнцево-парк» той самой корпорации «Мортон», чьи владельцы исповедуют русский космизм4/4
- Нам это не нужно просто?
- Что вообще такое проекты агломерации? То есть Большой Лондон, Большой Париж, Большой Нью-Йорк, Большой Рим. Вообще, они описывают процессы интеграции хозяйствующих субъектов. А поскольку нашим главным активом является земля и хозяйствующие субъекты — это скорее обременение, то, соответственно, у нас будет своя особенная конфигурация.
- Какие изменения претерпела концепция Новой Москвы после того, как предложение о создании правительственного центра провалилось?
- Оно не совсем отменено, туда собираются переносить по крайне мере часть московской власти — те ведомства, которые не смогли отбиться. Я могу сказать, что, например, Коммунарка, в которой он запланирован, уже сейчас чувствует себя неплохо. Там собираются делать медицинский кластер, образовательный центр уже строится, и из всех поселений Новой Москвы она лучше всего развивается. Уровень средней зарплаты в Коммунарке сейчас выше, чем в среднем по Москве. Это как раз пример успешной реализации нашей странной конфигурации, когда от области отрезали определенный кусок. Непонятно, почему не по МКАДу отрезали у всех по чуть-чуть, почему не запланировали агломерацию, как в Париже, почему не выбрали северо-западное направление в сторону Петербурга? А вот если перейти в глухую логику плановой экономики или военной стратегии, представив, что у нас сильный князь Москвы отхватил у слабого князя Московской области большой кусок, то все становится на свои места. Это актив сильного московского князя, теперь он его развивает.
- То есть работает та же мысль, что и при присоединения Крыма? Рост за счет новой территории?
- Да, с разницей в том, что в Москве все обошлось без военных действий. Впрочем, там тоже не стреляли, но тут, скажем, захват произошел без вежливых людей.
- Что фиксирует ваше исследование?
- Мы пока только начали анализ. Среди прочего выяснилось, что на сегодняшний день в основе Новой Москвы заложена сильная управленческая логика. Нам она показалась неожиданной тем, что она совершенно нерыночная. Она заключается в том, на новых территориях должен соблюдаться баланс рабочих мест и квартир – там предполагается сделать миллион новых рабочих мест. Это непонятно с точки зрения свободы рынка, потому что фактически девелопер, который строит квартиры, обязан также подумать о том, где будут работать люди, которых он к себе поселит. Непонятно, потому что люди могут отказаться работать на местах, предложенных им девелопером. Получается индустриальная логика наоборот: в индустриальном развитии вы сначала строите предприятие, а потом квартиры для его работников. А здесь сначала появляется жилье, а потом вы придумываете занятие для жителей.
- Вероятно, авторы такой концепции предлагают ипотечные схемы, которые привяжут жителей к местам работы.
- Мы внимательно изучали ипотечное кредитование и соотношение уровня зарплат в тех отраслях, которые они пытаются развивать, — медицина, культура, образование… Вы знаете, что только 1% граждан России берет ипотеку на строительство, больше не получается. Мы считали на уровне этого года с тем уровнем зарплат и стоимости квартир, которые фиксировались до обвала рубля, и при самом оптимистическом варианте увидели, что только четверть работающих в Новой Москве смогут выйти на уровень ипотеки по зарплатам. Это не значит, что они будут брать ипотеку — у них есть возможность. В целом речь идет об очень абстрактных цифрах. По пессимистическим прогнозам получается примерно 3%, хотя они оптимистичны относительно среднего уровня по России, который всего 1%.
На форуме Григорий Ревзин также заявил, что Москва вернулась к советскому воспроизводству городов, а архитектура фактически упразднена
- У правительства есть видение, откуда поедут люди в Новую Москву? Это москвичи или приезжие со всей России, которым не хватило денег, чтобы купить квартиру в старой Москве?
- На сегодняшний день у нас есть данные по квартирам, которые уже продаются, так что тут мы можем сказать достаточно конкретно: 80% — это москвичи, 20% — нет. Хорошее соотношение. Основной мотив для переезда москвичей было улучшение жилищных условий, иногда расселение, есть еще переезд пожилых. Люди выходят на пенсию, продают квартиру в городе, получают там таунхаус и еще небольшую прибавку к пенсии. Разговоры на тему «понаехали» применительно к Новой Москве неактуальны. Потому что Москва — это 12-миллионный город только официальных жителей, 18 млн вроде как их всего. Это очень большая страна сама по себе, и она сама может эту Новую Москву заполнить. Соотношение 80/20 — это в плохих, то есть в дешевых домах. А там, где подороже, москвичей уже будет все 95%.
- То есть с функцией разгрузить мегаполис Новая Москва справляется?
- Что значит «справляется»? Разгрузить от кого? От людей надо было разгрузить? Это как-то странно. Медведев разгружал ее от функций, и я здесь с ним совершенно несогласен. Мне кажется, с точки зрения сегодняшней урбанистики качество города определяется совмещением многих функций, и если вы из Москвы уберете эти функции, то старая Москва станет никому не нужным и неинтересным городом. Она не может существовать как исключительно культурная столица с выдающимся историческим наследием в виде Кремля. А если у вас есть большой материнский город, а рядом вы строите город-спутник, и оба исполняют одни и те же функции, то, когда они начнут конкурировать между собой, город-спутник обязательно проиграет. Мы это знаем по развитию 1960-х годов. Я вообще не считаю, что нам нужно говорить о логике разгрузки. Мне кажется, функционалистский подход к анализу Новой Москвы неверен. Здесь совершенно другая история — у вас есть актив, вам нужно его освоить.
- Заработать денег?
- Стать богаче для страны — совсем не плохо. Знаете, в публичном пространстве спекуляции осуждаются, но в том, что за счет присоединения Новой Москвы страна должна стать богаче, ничего плохого нет. У нас принято с презрением относится к любой хозяйственной деятельности, успех которой может быть измерен прибылью. Я так не считаю.
- Новомосковским девелопментом усиленно занимается в том числе та самая корпорация «Мортон», которая, как мы узнали пару недель назад, исповедует отнюдь не протестантскую этику, а русский космизм.
- Корпорация «Мортон» действительно там активно строит. Правда, не в Коммунарке, а ближе к Троицку. Пока у них выходит очень дешевое жилье. Возможно, свой девелоперский идеал они видят в чем-то другом, но пока не получается. Из того, что у главы компании «Мортон» какие-то удивительные философские взгляды, не следует, что она будет воплощать их в жилых районах. Хотя, мне кажется, если бы эти идеи реализовывались в жилищном строительстве, может, было бы и поинтереснее.
- Крах рубля и обвал нефти — как это влияет на развитие Новой Москвы. Означает ли, что деньги выгонят туда больше людей? Или, наоборот, все застопорится?
- Не в этом дело. Смотрите, после кризиса 2008-го большинство наших девелоперов перестали кредитоваться в долларах. Тогда это отличная ситуация: рубль обесценивается, а у них кредит рублевый, они и отдают его в рублях. Квартиры за рубли реально стали дешевле, и они по-прежнему выгодны. С другой стороны, структура кредитного портфеля девелоперской компании вскрывается в тот момент, когда она банкротится. Поэтому сейчас мы посмотрим, не поменяли ли они свою политику к кризису 2014-го.
- Как Новая Москва повлияет на жизнь людей, которые в старой Москве живут?
- Знаете, мое главное интуитивное ощущение от Новой Москвы заключается в том, что нам стоит прекратить называть ее городом. Это страна, и она больше Люксембурга и сравнима по размерам с каким-нибудь швейцарским кантоном. Ее, вообще-то, и развивать надо как страну, а не как город. Или, скажем так, как часть России под прямым управлением Москвы
- Что это — наша московская колония?
- Можно и так сказать: наша колония в Подмосковье.
-
Так «Андерсон» между Троицком и Щербинкой будет выглядеть через 2-3 года. А сейчас до ближайшего магазина 3 км1/4 -
ЖК «Новые Ватутинки» в 14 км от МКАДа по Калужскому шоссе хвалится водозаборным узлом с артезианской скважиной, поликлиникой и торговым центром2/4 -
Комплекс «Юго-Западный» – это 7 км по киевскому направлению. Через шоссе – аэропорт «Внуково»3/4 -
4/4
- И в 2020 году мы будем туда ездить как колонизаторы в пробковых шлемах?
- Если так на нее взглянуть, тогда самым интересным, с точки зрения жителей Садового кольца, должна стать возможность частных домов в Новой Москве. Там есть две ценности — это расстояние от города и природа. Они прямо противоположны по направлению: чем ближе к Москве, тем меньше природы. При этом если изучать структуру ценности земли, то по кадастровой стоимости, чем ближе к городу, к массовой застройке, тем она ниже. Значительно ниже, скажем, чем в поселке Красная Пахра под Троицком. Там есть речка Пахра, прекрасная природа, дачи киноматографистов и писателей — там хорошо. Возникает вопрос, а что вы хотите развивать? Вы хотите строить новое Бирюлево, которое даст много денег девелоперам с бедных людей и мало денег городу, потому что бедные не платят больших налогов с недвижимости? А можно, например, превратить это в еще одну Рублевку, но уже под управлением Москвы с совершенно другой идеологией. Это выбор путей развития: вот у вас есть маленькая страна в активе, вы можете ее построить — интересно же. На этапе аудита в исследовании мы смотрим на экономическую логику, логику градостроительных решений и социальных структур и дальше предлагаем: ребят, вот у вас есть такой веер возможностей — можно сюда, можно сюда. Дальше по плану нашего исследования мы должны обратиться к людям, у которых есть мечта о том, какая должна быть Новая Москва. Эта мечта не сформулирована, но мы можем помочь ее выработать, причем необязательно основываясь на конкретной территории. Грубо говоря, задача исследования — создать эту мечту, а потом попытаться поселить ее на территорию Новой Москвы. И тогда появится дополнительная ценность актива для рынка в 12 млн человек – возникает место, где их мечта может быть воплощена.
- Вы хотите сказать, что в какой-то момент журнал «Афиша» с своими парками, велодорожками и маркетами может сняться с насиженного места и перенести все свое хозяйство в Новую Москву?
- По моим ощущениям это должно быть как в Швейцарии: журнал «Афиша» подумал и решил перенести свой офис из Женевы в Лозанну — 40 минут на электричке.
- Это та самая идея Дмитрия Быкова, про жизнь без «них», о которой вы пишите в своем тексте о Новой Москве в «Коммерсанте»?
- Идею Дмитрия Быкова, мне кажется, нужно было воплощать в Калининграде — всем туда переехать и отсоединиться.
- В любом случае речь про утопию.
- Нет, тут другая история. Смотрите, есть Лозанна и Женева — там озеро, и тут озеро. Если на обоих территориях вы создали достаточно высокий уровень жизни, а в Лозанне еще и чуточку дешевле, то, конечно, вы захотите переехать. Вы с удовольствием переедете.
- То есть вы себе представляете такой сплошной парк «Музеон» на месте Коммунарки?
- Вы спрашиваете, как будто я делаю не исследование, а свой личный проект.
- Ну хотя бы в том веере возможностей, который вы предоставите правительству, такой вариант будет?
- Для меня это было бы отличным решением. Если вы хотите сделать что-то хорошее, то давайте вы именно это и сделаете. Если считаете, что «Музеон» прекрасен, и строите при этом жилые кварталы «Мортона» для бедных людей, то это нехорошо, не надо так. Старайтесь делать самое лучшее, что вы умеете. Если рынок дешевого жилья ваши благие намерения не съест, так отлично! Он может дать столько же денег, сколько рынок очень дорогого, только не быстро. У нас же нет цели срочно расселить кучу народа. Но это мои личные представления. Мы когда делали исследования по периферии Москвы, выяснили, что 60% жителей Москвы не выезжают из своих районов, не пользуются центром и при этом счастливы и не хотят менять свою жизнь.
- Такие задачи ставили Капков с Собянином — разгрузить центр, чтобы туда не ездили за досугом.
- Они не знали, что 60% и так не ездит. Соответственно, если ориентироваться на желания этих людей, то они как раз хотят, чтобы в Новой Москве построили новое Матвеевское, новое Митино — им нравится. А может быть, стоит на этот рынок ориентироваться?