Хлебное место
Если слово «приспособленцы» можно было бы использовать в положительном ключе, то компании Realogic оно бы подошло. Их «Флакон» на Новодмитровской улице— образцовый проект перепрофилирования индустриального предприятия под нужды города, где производят смыслы, решения и фенечки плетут. В отличие от вычищенной «Армы» он сохранил обаяние пространства-самоделки и остается верен своему DIY-духу. А их Корабль «Брюсов» у парка «Музеон» с магазинчиками странных дизайнеров, кафе Sito и отделением Альфа-банка — неожиданная площадка для джентрификации даже по меркам того же Берлина. О расширении влияния на соседние с «Флаконом» территории основатель Realogic Николай Матушевский рассуждал давно, называя одним из вероятных претендентов соседний с «Флаконом» Московский троллейбусный завод.
Однако приросла компания другим проектом в районе Большой Новодмитровской — Хлебозаводом № 9 имени XVII партсъезда. До последнего времени на него не смотрели, потому что до 2015 года производство работало, хоть и сбавив обороты. В советские времена он кормил целый Северо-Восточный округ крупноразвесным хлебом — повар Шишкин говорит, что стандарт на него еще есть, но сам он такой хлеб не видел с детства. К памятникам конструктивизма комплекс с центральной постройкой цилиндрической формы можно причислить условно — скорее его стоит считать достижением инженерной мысли. Производство здесь было полностью автоматизировано, а стеклянный цилиндр с двумя параллелепипедами по бокам напоминал супрематическую композицию.
Цилиндр, от которого отходят два параллелепипеда
Трубу, конечно же, сохранят — и возможно покроют граффити
Первые два этажа отдадут под ретейл, два верхних — под лофты
Общее круглое пространство порежут как пиццу, так что получатся высокие квартиры с панорамными окнами
«К началу 1930 года автор технологического решения Хлебозавода — инженер Георгий Марсаков — приходит к идее цилиндрического конвейера. Круг работал как оптимальная форма и позволял здорово увеличить производство. К цилиндру подъезжали грузовики с мукой и сгружались в одноэтажном здании рядом, потом мука с помощью пневматического транспортера по трубам поднималась наверх под действием сжатого воздуха — работало это примерно как пневмопочта. Далее мука смешивалась с водой и дрожжами, превращалась в тесто. На третьем этаже смесь делилась на куски и выпекалась в кольцевых печах, которые опоясывали все здание. Готовый хлеб выгружался на первый этаж — в экспедицию, — откуда грузовики увозили готовую продукцию. Завод был на 100% атоматизирован — рабочим нужно было только следить за машинами. Вообще первый хлебозавод такого типа был построен на Ходынке — это Хлебозавод имени Зотова (сейчас девелоперская компания Coalco Василия Анисимова собирается включить его в комплекс с двумя башнями. — Прим. ред.)».
В 90-е завод модернизировали, объемы упали с 220 тонн до 20 тонн в день, зато линейка расширилась. Тут стали выпускать мучные и блинные смеси, панировочные сухари, формовой хлеб, батоны и прочие булочки. О том, как выглядело производство в последние годы, можно судить по отзывам учителей, водивших сюда школьников на экскурсии. «Первое, что бросается в глаза, точнее, в нос — ужасный запах из туалетов, которые открыты, а воняет так, будто я оказалась в ассенизаторе! — написано в отзыве за 2013 год. — Само здание тоже в плачевном состоянии. В цехах работает много уроженцев Средней Азии — в открытых рубашках, и густая растительность на груди почти в хлебе! Без перчаток! Когда мы уже собирались, какая-то бабулька-работница, разливавшая нам сок, принялась командовать: «Быстро одевайтесь и идите стройте своих детей!» Хамка! Так что всем советую — сюда ни ногой!» В итоге в 2015-м Хлебозавод № 9 приватизировали и закрыли.
Тот самый круговой механизм с конвейером, напоминающим багажную ленту аэропорта, не сохранился — с 90-х годов там было установлено новое оборудование. Кроме чудо-цилиндра в ведение команды «Флакона» попали возведенный в хрущевские времена четырехэтажный цех бестарного хранения муки и конторское здание с полукруглым эркером, которое также служило общежитием. Его построили на излете конструктивизма в 1934 году, когда вот-вот должен был начаться сталинский стиль с колоннами.
Что здесь будет
Чтобы снять офисы на «Флаконе», арендаторы стоят в очереди, так что расширение на соседние земли выглядит логично — спрос есть. Так же, как и на первом проекте, на территории «Хлебозавода» планируется применять принцип совместного ремонта: сдать площади на первый год по низкой цене, обязав резидентов довести их до ума самостоятельно.
Общие помещения и облагораживание территории возьмет на себя Realogic, которые говорят, что собираются развивать «Хлебозавод» в том числе с благородной миссией — ради спасения непризнанного памятника индустриального авангарда. Так по крайней мере с чувством заявляет ключевой инвестор проекта — Михаил Малов, совладелец закрывшегося «Интеркоммерц-банка».
Здание сохранят по-максимуму –— только приведут в порядок обветшалые фасады
Между домами разобьют парк и уложат мостовую, а некоторые крыши обещают сделать зелеными
Управляющая компания между собой называт все это «Флакон 2.0»: расширение старого проекта, но с перезагрузкой под запрос нового времени
Судить о перспективах рано, но запрос организаторы угадали точно: найти добротное жилье за 60 000 рублей поближе к центру пока проблема
Жалеть историческую систему хлебопечения не стоит: на самом деле от нее почти ничего и не осталось — в 90-е производство было полностью модернизировано
Одна из миссий проекта — спасение авангарда. Поскольку завод не является официально признанным памятником, он имел все шансы попасть под снос — а заменила бы его тогда с большой долей вероятности высотная застройка
«Кризис — это окно возможностей: именно в этот момент нужно покупать и что-то делать масштабное, ведь цены становятся ниже, меньше конкуренции. Когда мы выяснили, что хлебозавод находится в банкротном состоянии, стало также известно, что люди, которые его банкротили, хотели тут все снести и застроить высокими зданиями из монолитного бетона. Мы же считаем этот комплекс не просто архитектурно интересным — это реальный памятник конструктивизма, который мы собираемся спасти.
Москва в архитектурном плане город бессистемный. Я сам родился в центре, мне очень жалко и район Нового Арбата, и Красную Пресню, где было много промышленных предприятий, но все их уничтожили. В этом году общественность пыталась спасти Таганскую АТС, но не удалось — я ходил со всеми на митинг. Есть хорошее выражение, которого мы придерживаемся: бабло побеждает зло — и в случае «Хлебозавода» оно сработало».
Оба пространства — «Флакон» и «Хлебозавод» — планируют связать. Концепция развития предусматривает превращение всей территории в большой пешеходный пассаж, эдакий индустриальный парк с видом на проносящиеся поезда.
Самое существенное отличие нового проекта от «Флакона» в том, что на «Хлебозаводе» можно будет снять или купить лофт под обустройство квартиры. Команда «Флакона»–«Брюсова» давно собиралась заняться сектором арендного жилья. Запрос на интересные предложения есть, но все проекты на бывших фабриках недешевы: найти помещение под современную квартиру с удобной локацией и платой в пределах 60 тыс. р. невозможно.
«Мы проанализировали рынок и поняли, что не будем делать копию «Флакона», будем строить что-то другое. На «Хлебозаводе» будут, конечно, и торговые площади, и рестораны с кафе, и другая инфраструктура, также офисы и коворкинги, но главное — апартаменты. Для нас это и апгрейд «Флакона» — получится целый квартал, — и ответ на требования рынка.
Кризис был в 2008 году — сейчас не кризис, а новая реальность, в том числе другие отношения у России с миром. К этому все постепенно привыкают, и мы продолжаем жить и заниматься тем, что умеем. То есть приводить в порядок промышленные заброшенные предприятия».
«Этот проект — расширение территории «Флакона» такой, как вы ее знаете. Мы стараемся живо и атмосферно относиться к архитектуре во всех ее формах — от промышленных корпусов до лавочек. И здесь будем применять тот же принцип. С коммерческой точки зрения «Хлебозавод» будет представлять собой набор помещений офисного и жилого типа. Господин Марсаков руководствовался популярными в 1930-е идеями функционализма, которые мы сейчас воспринимаем не только с инженерной, но и с эстетической точки зрения, поэтому вся территория завода получилась у него очень красивой».
Как устроено пространство
Стратегических объектов здесь два: цилиндрическое здание самого завода и бывшее конторское. Цилиндр-стекляшку собираются, как пиццу, распилить на 20 сегментов. Каждый из них станет лофт-резиденций площадью от 100 м² и ценой от 25 млн р. в собственность (аренда также возможна, стоимость станет известна позднее). По мысли Realogic здесь смогут расположиться и служащие офисов, и жильцы. Очевидно, что такое соседство предполагает некоторую расслабленность рабочих пространств, с одной стороны, а с другой, требует дисциплины от квартирантов — в халате в холл не выйдешь. Во втором здании будет как раз исключительное арендное жилье — лофты площадью по 30–45 м2 и ценой от 60 тыс. р. в месяц.
Для ретейл-проектов ставки начинаются от 15 000 р. за квадратный метр за год и вплоть до 40 000 р. (у «Флакона» стоимость аренды соизмерима — от 15 000–25 000 р. за метр). Ими предполагается заселить первые два этажа стекляшки. Имена первых резидентов уже известны — это барбершоп Pomades, кофейня Surf Coffee, аптека «Планета здоровья», магазин для уличных художников Graffiti Market. Если на «Флаконе» не было никаких аптек или продуктовых магазинчиков, то на «Хлебзаводе» им самое место. Часть зданий пространств оставят под вечеринки и прочие мероприятия — речь прежде всего про зернохранилище, а также, вероятно, гаражи на отшибе.
Обещают, что все вместе будет выглядеть как маленький рай — с травой на крышах, где можно будет закатывать пикники, а во дворе жарить барбекю. Собственно двор планируют благоустроить по полной, видимо, вдохновившись двухлетней работой «Брюсова» на приколе у «Музеона», — все ценные деревья сохранят, площадь озеленения будет увеличена по максимуму.
Алексей Капитанов: «Основной наш подход в архитектуре — ревитализация: мы будем стараться сохранить то, что придумал Марсаков, но собираемся вписать его идеи в современность. Приведем в порядок обветшалые фасады, создадим парковую зону, наполним территорию новым содержанием. Но с точки зрения зонирования мы все сохраняем как было. По части деталей привносим функциональные элементы — козырьки, панорамное остекление, пандусы и лестничные марши».
Что здесь будет происходить
Матушевский и компания медлить не собираются: в их руки территория попала в этом марте — и с тех пор они успели немало. Во-первых, вывезли 400 тонн оборудования, за последние пару месяцев обустроили офис и подготовили амбар к публичным мероприятиям. В самом конце лета провели фестиваль Art Who Art с лекцией Льва Мановича, концертам инди-групп и статуей распятого робокопа.
Открыть два этажа для ретейла обещают уже к концу октября. Говорят, что к ноябрю будет реализован план по всему благоустройству. А через год весь проект будет выглядеть так, как сейчас он нарисован на рендерах. Обещания, бесспорно, утопичные, хотя в умении Realogic приспосабливаться под обстоятельства никто не сомневается. Пока посмотреть на завод-автомат можно вместе с проектом «Москва глазами инженера» — у них экскурсии точно будут без хамских бабок.