Покупать ли квартиру прямо сейчас? А что с арендой? Объясняем, что будет с жильем

• Аренда квартир с 24 февраля 2022 года и вправду подешевела, но не сильно.
• Квартир на рынке стало больше и они немного подорожали.
• Стоит сильно подумать при покупке квартиры, но если вам одобрили ипотеку до кризиса по старой ставке, можно попробовать.
• Если решились покупать квартиру, не затягивайте с этим делом: рынок непредсказуем.
• Если можете не продавать квартиру, не продавайте: лучше получать доход со сдачи в аренду.
• Что будет дальше с рынком недвижимости, неизвестно.

Евгений Белокуров: «Объем предложений по долгосрочной аренде с начала года стабильно рос — это органический рост в зимний период, когда спрос со стороны жильцов традиционно невысок. По данным «Яндекс.Недвижимости», с 1 января 2022 года в Москве сдается в аренду на 42% больше квартир. А с 27 февраля количество предложений по аренде ровно за месяц увеличилось на 35% и достигло уровня лета прошлого года.

Логично, что рост предложений привел к небольшому снижению цен: с 22 февраля по 22 марта арендная ставка в Москве уменьшилась в среднем на 4%. При этом только за последние две недели среднее падение цены на «двушки» и «трешки» составило 8%, а студии и однокомнатные квартиры подешевели на 1%».

Елена Мищенко: «Собственники, которые до ухудшения мировой политической обстановки планировали продать свою недвижимость, решили, что лучше и надежнее пока сдавать в аренду. Сейчас многие из них не понимают, чего ждать от завтрашнего дня. Также они опасаются остаться с крупной рублевой суммой на руках, особенно если не понимают, куда лучше вложить средства после сделки. Кто‑то из собственников просто снимает квартиру с продажи, а кто‑то переходит в сегмент аренды жилья, хотя бы на время.

При этом мы не наблюдаем, чтобы с другой стороны люди массово расторгали контракты аренды.

В поведении арендаторов особенно ничего не изменилось. Некоторые наниматели пользуются тем, что объем предложения квартир под аренду увеличился, выбор расширился, и они из‑за этого подбирают себе другой вариант, например жилье в более удобной локации. Не думаю, что таких примеров много. Также бывают случаи, когда арендаторы уже на месте, при осмотре квартиры начинают обсуждать с ее собственниками условия, что‑то менять, например предлагают докупить мебель в квартиру при снижении арендной ставки. Можно сказать, это обычные ситуации на рынке найма жилья.

Не могу сказать, что в этом сегменте наблюдается какое‑то заметное изменение ставок найма. Но нужно кое‑что учитывать: те люди, которые раньше собирались продать квартиру, но пока решили переждать и перейти в сегмент аренды, откладывают сделку на небольшой срок, скажем, до осени, когда активность участников рынка обычно увеличивается. Таким образом, чаще всего они изначально предлагают нанимателям квартиру по меньшей ставке, чем у собственников с долгосрочной арендой. За месяц число таких предложений повысилось».

Пресс-служба «Авито Недвижимости»: «На самом деле на рынке купли-продажи вторичной недвижимости в Москве увеличивается количество выставленных квартир. Повышается и интерес ко вторичному жилью со стороны пользователей. За месяц объем предложения на «Авито Недвижимости» в целом увеличился на 5%: например, однокомнатных квартир стало больше на 10%, двухкомнатных — на 4%, а студий — на 7%. Спрос на вторичную недвижимость Москвы за месяц в целом вырос на 6%, на однокомнатные квартиры, которые составляют больше трети всего спроса, — вообще на 20%. В то же время стали интересоваться реже трехкомнатными и четырехкомнатными квартирами.

Стоимость вторичного жилья за месяц выросла на 1%, до 293 333 рублей за кв. м Заметнее всего поднялись в цене трехкомнатные квартиры: плюс 4% к показателям предыдущего месяца. Цены на однокомнатное жилье выросли на 2%, на двухкомнатные — на 3%.

Для многих покупателей недвижимость — надежное вложение средств в период нестабильности. Кроме того, на рынке все еще заключались ипотечные сделки по ставкам, одобренным ранее. Но очевидно, что в сложившихся обстоятельствах часть участников вторичного рынка купли-продажи решила повременить и отложила сделку.

В целом сейчас сложно делать прогнозы и давать оценки: каждый покупатель должен действовать, исходя из личной ситуации. Например, имеет смысл брать ипотеку, если у вас уже есть одобренная ставка от банка».

Елена Мищенко: «В среднем цены на вторичное жилье пока сильно не меняются. На вторичном рынке мы в последний месяц иногда наблюдали такую картину, когда собственники квартир, решив воспользоваться кратким всплеском спроса, повышают цены. Однако, не сумев выйти на сделку, через 2–3 недели они снижали цены до прежнего уровня. Также вели себя и некоторые застройщики — сначала увеличивали стоимости, а потом откатывали назад.

На вторичном рынке жилья на сделки выходят покупатели, готовые сразу оплатить квартиру, участники программ льготной семейной ипотеки, участники альтернативных сделок и другие. Те потенциальные покупатели, которые хотели купить вторичную квартиру, оформив стандартную ипотечную программу без учета льгот, либо откладывают выход на сделку, либо выбирают другой вариант, бюджетнее, например квартиру в менее удобной локации или с меньшей площадью».

Надежда Коркка: «Прежде чем покупать недвижимость в первую очередь стоит оценить свои финансовые возможности, в частности — готовность выплачивать ипотечный кредит. Это особенно важно в текущих условиях, когда практически все отрасли экономики столкнулись с трудностями, некоторые сотрудники потеряли работу или их доход значительно сократился.

Также важно не затягивать выход на сделку. Самые привлекательные варианты уходят быстро, поэтому, откладывая покупку на потом, есть риск оказаться в проигрышном положении. Следует обратить внимание и на условия покупки. Это касается прежде всего ипотечных программ с господдержкой. Кроме того, как минимум до конца марта действуют и другие специальные предложения от застройщиков, например рассрочка, трейд-ин.

При продаже квартиры стоит учитывать перспективы вложения полученных средств. В сложившейся тотальной неопределенности именно недвижимость остается одним из немногих надежных вариантов. Инвестиции в валюту сейчас невозможны, криптовалюта представляет собой волатильный и высокорисковый актив, а драгоценные металлы рассчитаны на очень долгосрочное планирование, и в такой ситуации недвижимость — одна из лучших опций для вложения».

Елена Мищенко: «Если собственнику квартиры нужны средства, то он, конечно, может продать свою жилплощадь и уехать из страны. Не стоит переживать по поводу вывода средств за продажу квартиры из страны, это можно сделать, например, через брокерские счета, через другие страны с конвертацией. Есть много вариантов».

Надежда Коркка: «Каждая ситуация индивидуальна, поэтому сложно дать какие‑то универсальные советы. Но стоит принимать во внимание, что квартира — надежный актив, который подходит не только для сохранения денег, но и для получения дохода от сдачи в аренду. Поэтому перед принятием решения о продаже недвижимости стоит оценить, куда можно вложить полученные средства потом».

Елена Мищенко: «Многое зависит от изменений в сфере политики — скажем, если до лета ситуация стабилизируется, то рынок ждет обычное развитие: летом активность продавцов и покупателей будет пониженной, а осенью, во время делового сезона, спрос начнет повышаться. Сильного снижения цен на вторичное жилье мы не ожидаем».

Надежда Коркка: «Практически невозможно прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости из‑за текущей неопределенности. Мы пока не можем оценить отложенный эффект от западных санкций. На мой взгляд, определяющим будет то, как быстро экономика восстановится и адаптируется к новой реальности, какой будет платежеспособность населения, а также действенность мер государственной поддержки».