Квартира в ипотеку или аренда жилья: эксперты советуют, что выбрать

Цены на недвижимость в России до начала спецоперации в феврале 2022 года регулярно росли, стоимость аренды повышалась на 1–3% ежемесячно. Уже в марте 2022-го ситуация резко изменилась: спрос на аренду жилья в моменте упал на 50%, а квартиры вместо одного-двух месяцев стали продаваться почти по полгода.

С начала 2023 года наметилось восстановление рынка недвижимости и рост спроса и на аренду, и на покупку квартир. Тем не менее серьезные трансформации произошли: люди все чаще стали отказываться от идеи покупки. Особенно в ипотеку, которая становится долговым обременением на 20–30 лет — особенно тяжелым в случае, если человек решит переехать на постоянное место жительства в другую страну.

Мы узнали, как живут люди, выбравшие аренду или ипотеку, и попросили экспертов подсказать, как делать такой выбор в текущих труднопрогнозируемых политических и экономических условиях.

Кристина и Олег поженились в 2019 году и переехали из Екатеринбурга в Москву в 2020-м. Оба они работают в столице в технологических компаниях, в Екатеринбурге у каждого есть по квартире.

В Москве они сняли двухкомнатную квартиру в районе метро «Кантемировская» за 65 тыс. рублей в месяц. В конце 2021 года стали думать о покупке недвижимости в столице, начали искать варианты. После начала спецоперации в феврале 2022 года их планы резко изменились: они начали раздумывать, оставаться ли в Москве или переезжать за границу. В итоге пара продолжила снимать квартиру до сентября. Когда объявили о мобилизации, снова встал вопрос о переезде.

В конце концов Кристина и Олег решили остаться в Москве, но съемная квартира уже давно перестала отвечать их требованиям по уровню комфорта и местонахождению.

В ноябре они решили снять новую квартиру — в районе метро «Сокол». За двухкомнатную квартиру в этой локации они платят 90 тыс. рублей в месяц. Несмотря на то что пара продолжает откладывать деньги на покупку своего жилья в Москве, решение о покупке они отложили на неопределенный срок.

В результате за аренду квартиры по итогам 2022 года Кристина и Олег заплатили 830 тыс. рублей, а с начала 2023-го — 540 тыс.

Если бы они решили взять ипотеку, оставшись жить в первой квартире, то могли бы сэкономить на арендной плате 200 тыс. рублей и отложить их на погашение ипотечных платежей.

В начале 2019 года Оксана взяла квартиру в ипотеку на 10 лет за 16 млн рублей. Ей не хватало на первоначальный взнос, поэтому она взяла еще и потребительский кредит под 18%. Итоговая ежемесячная сумма по платежам составила почти 250 тыс. рублей. Когда через полгода она погасила кредит, остался только платеж по ипотеке — 170 тыс. рублей в месяц.

После февральских событий Оксана решила эмигрировать. У нее было две работы, причем обе — на иностранные компании, поэтому больших сложностей с переездом не возникло.

Оксана сдала свою квартиру в Москве в аренду за 80 тыс. рублей в месяц, эти деньги она отправляет на ипотечные платежи, остальную часть добавляет, как и прежде, с зарплаты.

С одной стороны, сдача квартиры в аренду облегчила Оксане долговую нагрузку. С другой — затраты на проживание выросли, так как за границей нужно также снимать жилье. В итоге ее расходы с учетом платежей по ипотеке и аренде жилья выросли примерно на 10%.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, ипотека выгоднее аренды, так как представляет собой надежную инвестицию.

«Залоговая квартира становится собственностью заемщика. То есть в случае необходимости, в том числе при отъезде за рубеж, ее можно продать. Зачастую клиент может рассчитывать даже на прибыль», — подчеркивает он. Исключение составляет только околонулевая ипотекаОколонулевая ипотекаИпотечный кредит, который предоставляется застройщиком на выгодных условиях, в том числе с очень низкой процентной ставкой, но при этом требует дополнительных затрат со стороны заемщика, например, увеличения стоимости недвижимости, подразумевающая увеличение итоговой стоимости кредита.

По его мнению, единственный серьезный риск при покупке жилья в ипотеку — ухудшение материального положения заемщика. Однако даже в этом случае закон предусматривает кредитные каникулы сроком до полугода, в течение которых можно справиться с возникшими сложностями, напоминает он.

«Кроме того, кредитная организация не имеет права выставлять квартиру на торги, если долг не превышает 5% от стоимости жилья. Такая просрочка будет копиться порядка 6–8 месяцев. Поэтому благонадежному заемщику нечего опасаться», — говорит Сырцов.

По его словам, ежемесячный платеж по ипотеке в среднем на 20% выше арендной ставки, но преимущества жилищного кредита нивелируют эту разницу.

«Откладывать покупку квартиры с помощью заемных средств сейчас не стоит. На рынке первичного жилья продолжают действовать выгодные льготные программы. При этом, несмотря на увеличение коэффициентов рисков ЦБ, еще не все банки повысили минимальный первоначальный взнос до 20%», — говорит он. Также на рынке новостроек продолжает действовать большое число скидочных программ. Но, вероятно, учитывая оживление спроса, уже осенью многие девелоперы начнут их сворачивать, замечает он.

По мнению заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, выбор того или иного варианта зависит от ряда факторов, в том числе возраста, уровня доходов, социального статуса, планов по переезду.

Молодым семьям и одиноким людям, которые уверены в стабильности своих доходов и намерены остаться в Москве, выгоднее ипотека, говорит она. Тем, для кого кредит воспринимается как страшная кабала, кто мобилен и планирует жизненные и территориальные перемены, лучше подходит аренда.

• не нужен стартовый капитал для взноса банку, только деньги на оплату от 1 до 3 месяцев аренды;
• не нужно собирать пакет документов и ждать одобрения, как в банке, договор найма оформляется в простой письменной форме;
• отсутствуют серьезные долговые обязательства;
• как правило, не нужно делать ремонт, покупать мебель;
• легко сменить жилье при необходимости.

• ежемесячная плата за наем, которая равноценна платежу по ипотеке;
• если условия договора найма нарушаются одной из сторон, соглашение может быть расторгнуто раньше срока, и придется искать другое жилье;
• арендное жилье чаще всего нельзя обустроить по своему вкусу;
• меняя места жительства, нужно проходить адаптацию — прикрепление к поликлинике, запись в детсад или школу;
• часто есть ограничения на въезд с детьми или животными.

• сразу после покупки квартира переходит в собственность, в ней можно зарегистрироваться;
• можно использовать материнский капитал или ипотеку по льготным программам;
• покупка квартиры контролируется банком, то есть происходит дополнительный юридический контроль;
• можно получить налоговый вычет.

• распоряжаться квартирой можно с разрешения банка-кредитора;
• дополнительные расходы (первоначальный взнос, страховка, оценка покупаемой квартиры, госпошлина, услуги риелтора, ремонт, покупка мебели и бытовой техники);
• обязательные ежемесячные выплаты по ипотеке;
• риск продажи квартиры банком в случае невозможности платить по ипотеке;
• существенная переплата за использование денег банка.

Предположим, вы покупаете однокомнатную квартиру стоимостью 9,5 млн рублей, говорит Полякова.

Первоначальный взнос может составить порядка 15% (1,43 млн рублей.) Сумма кредита — 8,07 млн. Ставка — 11%. Срок погашения — 10 лет. Таким образом, в месяц придется выплачивать 111 164 рубля, в год — 1 333 968. При первоначальном взносе в 20% (1,9 млн рублей) платеж в месяц составит 102 551 рубль, за год — 1 230 612.

Если же вы снимаете аналогичную однокомнатную квартиру за 40 тыс. рублей в месяц, то в год арендатор выплачивает 480 тыс., что на 64% меньше годового платежа по ипотеке (1 333 968 рублей). В этом случае можно откладывать средства на собственную квартиру или на первоначальный взнос.