Ипотека, аренда или инвестиции? Отвечаем на вопросы о рынке недвижимости в Москве

Яна Мандрыкина: «За последние несколько месяцев и первичный, и вторичный рынок недвижимости сильно нагрелись. Это обусловлено подъемом ключевой ставки до 13% и угрозой дальнейшего роста. Многие люди откладывают покупку квартиры, потому что ожидают какого‑то максимального обрушения цен. Если честно, я бы на это не рассчитывала: такое возможно только при сильном экономическом или политическом коллапсе.

Цены на вторичное жилье в последние несколько месяцев подросли на 25–30% с учетом текущего курса, при этом сделок было много. Пока мы ожидаем коррекцию стоимости на 10–15% в начале следующего года.

А цены на новостройки зависят от льготных ипотек (например, семейных или для IT-специалистов), они росли как обычно. Основная тенденция — отмена скидок до 40% у крупных застройщиков. Сегодня буквально считанные ЖК предоставляют дисконт в районе 15–20% — и то в основном на нераспроданные объекты. Из‑за подъема ипотечных ставок по вторичке вырос спрос на первичном рынке — туда переориентировалось большое количество заемщиков. Девелоперы отыгрывают стоимость траншевой ипотеки, чтобы перетянуть к себе вторичников».

Константин Муравьев: «На вторичное жилье высокий спрос, но у него пока умеренная стоимость. А цены на новостройки заметно подросли. Это связано с тем, что за последнее время неоднократно менялась процентная ставка по ипотеке, так как поднималась ставка рефинансирования. Сегодня процентная ставка по ипотеке достигает 17% годовых — это довольно много. Люди, имеющие одобренные заявки по более низкой процентной ставке, торопятся реализовать их и спешно выбирают вторичное жилье. Те, для кого процентная ставка — 17% годовых — уже неподъемна, обращают внимание на первичку, где все еще действует господдержка: в зависимости от льготной категории человек может получить заем по ставке от 5 до 7% годовых. Эти люди активно скупают объекты первичного рынка, соответственно, оснований для сильного дисконта у застройщиков нет».

Яна Мандрыкина: «В прошлом году рынок съемного жилья сильно пострадал. Когда ключевая ставка изменилась, а платежи по ипотеке увеличились, люди переориентировались на аренду или отложили покупку жилья. Возвращались релоканты, а те, кто решил остаться за рубежом, продавали квартиры в России, из‑за чего арендаторы вынуждены были съезжать. По данным порталов объектов недвижимости, цены на съемное жилье в сегменте массмаркета поднялись на 30–50%, бизнес-класса — на 15–30%, экономкласса — на 50%. Если будут большие объемы строек, то рынок арендного жилья сбалансируется, но пока мы видим дефицит и рост цен».

Константин Муравьев: «Сейчас нетипичная для сезона картина. Некоторые коллеги жалуются на небольшое количество вариантов для аренды. При этом спрос остается высоким. Большинство экспертов подтверждает: цены на московском рынке постепенно снижаются, а ожидания у собственников жилой недвижимости несколько завышенные. При этом, если по какой‑то причине для широкого круга людей станет недоступна ипотека как альтернатива аренде, горожане предпочтут размещать суммы первоначального взноса в банке под проценты и снимать жилье. Это может привести к смещению пропорций между предложением и спросом в пользу последнего и, как следствие, к повышению стоимости, но пока об этом рано говорить».

Яна Мандрыкина: «Если мы говорим о первичном рынке, то ипотека здесь — это супердешевые деньги. Недвижимость в строящихся домах по определению растет в цене: за цикл стройки примерно на 30%, плюс инфляция и ипотечное плечо. Другой вопрос: сможете ли вы вносить ежемесячные платежи?

В ситуации с вторичным жильем встает вопрос о целеполагании: насколько оно необходимо прямо сейчас? Можно взять ипотеку, но первое, что стоит знать: на период высоких ставок лучше взять заем на максимально длительный срок, чтобы снизить ежемесячный платеж. Второе: торг на 10–15% вполне компенсирует переплату за повышение ставки.

Если 50% от стоимости квартиры составляет первоначальный взнос, я бы не торопилась с покупкой и положила эти деньги на депозит на полгода или год. Проценты можно использовать на погашение аренды жилья или оставлять в качестве накоплений».

Константин Муравьев: «Все зависит от суммы первоначального взноса и перспектив по выплате. Если человеку не хватает 10–20%, чтобы приобрести квартиру своей мечты, но есть стабильный доход, то можно брать ипотеку. А кредит под огромные проценты на 30 лет, даже учитывая возможность рефинансирования, с текущим уровнем цен — не стоит».

«А покупка квартиры в новостройках по льготной ипотечной программе — это сейчас весьма выгодно. Но необходимо внимательно подходить к выбору новостройки, чтобы не переплачивать астрономические суммы за объекты, которые упадут в цене после сдачи. Как понять рациональность ценообразования — отдельный вопрос, который стоит разбирать с экспертом в каждом конкретном случае».

Яна Мандрыкина: «Недвижимость не принесет сверхдоходов вроде 100% годовых, но это хороший защитный актив в России. Инвестировав в хорошую стройку, даже взяв ипотеку или участвуя в льготной госпрограмме, вы можете неплохо заработать. В обозримом будущем в цене поднимется жилье возле станций метро „Бауманская“, „Белорусская“, „Лефортово“, на территории Большого Сити, крутыми районами будут Северный порт и Южный порт.

Продавать недвижимость нужно, если вы четко понимаете, куда вложить деньги. Сейчас прекрасное время для инвестиций в хорошую стройку. Хорошая идея — продать и положить деньги на счет, а через год приобрести вторичку, когда цены еще чуть съедут, а ставка по депозиту принесет дополнительные 13% на вложенный капитал за вычетом налогов».

Константин Муравьев: «Однозначного ответа нет, так как у всех разные цели и задачи. Если речь идет о спекулятивном доходе (перепродаже), то нужно знать долгосрочность динамики. Тем, кто хочет продать активы и выручить деньги, необходимо понимать, куда после этого наиболее выгодно вложить средства. Вариантов много: депозит, облигации, более перспективное жилье. Люди, желающие сохранить капитал и иметь стабильность, могут вложить деньги в квадратные метры в Москве — это самая привлекательная инвестиция для обывателей. Рост стоимости объектов мы наблюдаем в Юго-Западном и Центральном округах, также стабильно повышается в цене Новая Москва».