Что будет с рынком недвижимости в 2023 году

На вторичном рынке будет продолжаться снижение цен, которое началось, заметьте, не в марте или мае, а в конце лета. В разных сегментах этот процесс идет по-разному. Неликвидные объекты — старый фонд, последние этажи, переоцененные квартиры в центральных округах ваших городов — будут снижаться сильнее всего, потому что в любой кризис они подвержены самому большому давлению. Новый фонд в классных локациях с хорошей отделкой тоже будет снижаться, но в меньшей степени. Мой прогноз: цены на вторичку к концу 2023 года упадут на 30% по сравнению с показателями конца лета 2022-го. При этом что‑то может подешеветь в два раза, а что‑то — на 10%. Нужно учитывать и инфляцию, которая съест еще одну часть суммы. То, что раньше вы могли купить на вырученную с продажи квартиры сумму, через год вы купить уже не сможете — разве что другую недвижимость.

Если снижаются цены на продажу, а ставки по ипотеке остаются плюс-минус комфортными, платежи по ипотеке становятся доступнее. А зачем платить дяде, если можно отдавать деньги за собственную квартиру? Цены на аренду, чтобы конкурировать с ипотечными ставками, тоже продолжат снижаться. На них также влияет отток людей из больших городов, сокращение рабочих мест, уход крупных компаний. На конец 2022 года аренда — не в рекламных объявлениях, а по факту — снизилась от 10 до 30% в зависимости от сегмента. Я даже видела падение и в 50%, например, стоил апартамент 800 тысяч, а стал — 400 тысяч.

Новостройки — это очень интересный феномен. Этот сектор активно поддерживается государством. Создаются все условия, чтобы застройщики не разорились, банки получили деньги, вложенные в проектное финансирование, а все дома достроились. Думаю, что новостройки будут продолжать заливать деньгами. Это та самая игла ипотечного кредитования, на которой весь стройкомплекс сидит с 2020 года. Но при этом, так как ипотека даже с текущими ставками и сниженными ценами недоступна многим людям, застройщики будут вынуждены давать крупные скидки. Сейчас уже нередки дисконты в 25–30%. Я даже видела в Москве билборд с надписью «пришел — 20%, увидел — 35%, победил — 50%». До 50%, конечно, все застройщики не прогнутся, но праздник распродаж в 20–30% еще какое‑то время продлится. Для нас это хороший прогноз, потому что вы можете стать обладателем недвижимости, которая не будет так сильно дешеветь. Сейчас стоит чего‑нибудь прихватить у застройщиков, особенно учитывая недорогую ипотеку. Новостройки могут даже защитить инвесторов от реальной инфляции, то есть дать 20–30% прибыли от вложенного капитала в год.

До 24 февраля ликвидные квартиры разлетались в течение 2–3 дней, а цены на аренду росли на 1–3% ежемесячно. В марте 2022-го произошло резкое падение: арендаторы стали досрочно расторгать договоры, даже если им грозили штрафы, а спрос в моменте упал на 50%. Экспаты и сотрудники западных компаний за одну неделю освободили 27% арендуемых ими квартир в Москве, и занять эту нишу было некому.

К сентябрю рынок аренды начал немного восстанавливаться, так как стартовал деловой сезон, а многие ушедшие компании вернулись под другими именами. Но в конце месяца21 сентября в России объявили частичную мобилизацию. все опять резко упало — большое количество арендаторов купило билет в один конец и улетело за границу.

За год цены на аренду упали на 10–20% в сегменте до 250 тысяч рублей, и на 25–40% в сегменте от 250 тысяч рублей и выше. Собственники продолжают снижать цены, чтобы сдать квартиру, и готовы на большие скидки при единоразовой оплате за 6–12 месяцев.

Прогнозы у нас оптимистичные в первую очередь в плане роста спроса. Ближе к марту многие решат вернуться обратно, а российские компании, которые сейчас выкупают иностранные бренды, будут наращивать штат. Благодаря этому спрос вернется к показателю января 2022-го. Роста цен в первом полугодии 2023-го ждать точно не стоит, так как предложений на рынке гораздо больше арендаторов. Плановый возврат к прошлогодним ценам, скорее всего, случится только к концу этого года.

Сейчас спрос находится на уровне начала сентября 2022 года, покупатели стали более активно интересоваться первичной недвижимостью. Большое влияние оказала околонулевая ипотека и скидки, которые застройщики активно промотируют последние четыре месяца. Декабрь для многих участников рынка стал рекордным по продажам, в январе мы тоже видим положительную динамику. Мы постепенно выходим из затяжного пике турбулентности и непонимания, что будет дальше. Люди успокоились, насколько это возможно в текущих реалиях, строят планы и решают свои жилищные вопросы. В этом году рынок новостроек будет зависеть от геополитических факторов.

С отменой ипотеки с околонулевыми ставками мы прогнозировали бы снижение спроса в среднем на 15–20%, но застройщики уже сейчас предлагают замену под 1,5–4,5%. Они также будут проводить осторожную ценовую политику, предлагая скидки на часть лотов. В среднем прирост цен должен составлять не более 1–1,5% в месяц на ликвидные квартиры. Еще большего снижения цен мы не ожидаем, так как материалы и их логистика стали дороже, что повысило себестоимость проектов.

В целом спрос за последние полгода не изменился, но квартир в продаже стало в два раза больше. Поэтому звонков и просмотров на одну квартиру сейчас на 50% меньше по сравнению с прошлым годом. И средняя экспозицияПериод времени, в который объект находится в продаже. увеличилась с 1–2 месяцев до 4–5. Квартиры без скидок покупатели не рассматривают и ожидают во время переговоров дисконт до 15%.

В 2023 году средний уровень цен на вторичном рынке жилья может снизиться в пределах 10%. Наибольшее падение стоимости коснется локаций, которые мало востребованы у покупателей. Мы ожидаем возврат части покупателей с рынка новостроек, так как с введением околонулевых ставок 40% делали выбор в пользу первичного жилья. Сейчас льготная ипотека приближается по ставкам к стандартным программам, и спрос на вторичный рынок начал плавно расти.

Динамика цен на первичную и вторичную недвижимость на протяжении 2022 года отличалась. На первичном рынке после резкого всплеска в марте к апрелю-маю ажиотажный спрос иссяк, и цены на новостройки быстро вернулись к уровням начала года, а в начале осени начали постепенно снижаться. На вторичном рынке после достижения максимумов в мае рост цен прекратился и началось их снижение. К концу года средние цены квартир в Москве приблизились к показателям конца 2021-го — начала 2022 года.

Динамика количества сделок показывает, что после сильного провала в мае рынок вторички постепенно адаптируется к существующим реалиям, в том числе и к текущим ставкам по ипотеке. Чего нельзя сказать про первичный рынок. Вся активность рынка новостроек начиная с июня 2022 года поддерживалась за счет государственных мер поддержки строительной отрасли и программ субсидирования ипотечных ставок. Но даже это уже вряд ли вернет спрос на первичку на летний уровень.

Ситуация на первичном рынке также развивается по негативному сценарию. Количество сделок в конце года сократилось почти вдвое по сравнению с его началом. Цены тоже снизились. Льготная ипотечная ставка увеличилась до 8% годовых. Поэтому есть вероятность, что в 2023 году снижение продолжится.

Цены на вторичном рынке, скорее всего, продолжат плавное снижение по крайней мере до конца февраля 2023 года, а в марте–апреле стабилизируются. Дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от того, как будут меняться ставки ипотечного кредитования на вторичном рынке, и общей макроэкономической ситуации в стране. Цены на первичном рынке будут находиться под сильным давлением низкого спроса, так что они тоже, вероятно, снизятся.