Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру? Что делать с жильем, если вы эмигрируете?

Что происходит на рынке?

Я считаю, что в текущей ситуации рынок недвижимости, как и любой рынок в России, ждет неминуемое снижение — недвижимость будет дешеветь. Но как это будет происходить, предсказать не может никто. Если вам говорят: «Скорее продавайте, делайте дисконт» — не поддавайтесь панике, вы сделаете только хуже. Продавать нужно вдумчиво. Не демпингуйте, потому что вы только ускорите обвал рынка. Сейчас многие хотят уехать и избавляются от недвижимости. В поселке таунхаусов в Новой Москве, в котором живет моя подруга, после начала мобилизации за один день выставили на продажу 100 объектов. Возможно ли их продать и за какую цену?

Стоит ли продавать или сдавать квартиру, если вы уезжаете из страны?

Если вы уезжаете из России, я рекомендую вам продать квартиру, забрать деньги, пока рубль сильный, и купить недвижимость за рубежом — необязательно в стране, в которую вы эмигрировали. Так вы сможете сдать эту квартиру и получать доход в валюте, которая вам будет нужна в месте проживания. Пока цены на недвижимость не снизились драматически, на 7–20%, особенно сильно подешевел центр Москвы. Сдавать квартиру после отъезда стоит, только если у вас остались рублевые обязательства: кредиты, поддержка родителей. При этом стоимость аренды с февраля для дорогого жилья упала на 50%, а в массовом сегменте — на 20–30%. Сдать квартиру можно удаленно по доверенности.

Как сейчас продать квартиру?

Если вы решили продать квартиру, сделайте ее оценку, проведите рекламную кампанию, подготовьтесь к звонкам. Покупателей не будет много, поэтому к каждому заинтересованному нужно отнестись серьезно. Будьте готовы сделать скидку, но не нужно сразу выбегать с предложением сбросить 20% от рыночной стоимости. Если вы уехали из страны или планируете это сделать, не жлобитесь, сделайте небольшой дисконт и купите валюту, пока возможность вывести эти деньги все еще есть. Для старых пяти- или девятиэтажек падение цен будет существенным — на 30–40%. Но не единовременно, а постепенно — спрогнозировать конкретные сроки невозможно. Для качественного жилья снижение будет не таким большим. Помните, что реальная покупательская способность все еще сохраняется, а рубли внутри страны ходят — спрос ниже, чем раньше, но он есть.

Как продать недвижимость удаленно?

Нужно сделать доверенность на человека, который на территории страны будет распоряжаться вашим имуществом. В ней должны быть полномочия на продажу, получение денег, подписание всех договоров, представительство во всех организациях и государственных органах, снятие залога и получение дубликатов.

Если вы прописаны в квартире, необходимо подать заявление на снятие с регистрационного учета. Если вы еще находитесь в России, сделать это можно через «Госуслуги». Если вы уже за рубежом, можно отправить заявление через знакомых или курьерской службой и передать в МВД по доверенности. Доверенность можно оформить в консульстве РФ или у любого нотариуса — в таком случае его нужно будет перевести и поставить апостиль.

Стоит ли покупать квартиру?

Если вы планируете жить в квартире, у вас есть на нее деньги или одобренная ипотека, покупайте, конечно. Ждать обрушения рынка и покупки по более выгодной стоимости я бы не рекомендовала, потому что банально может не быть квартир хорошего качества — их снимут с продажи или купят сейчас.

Если же вы хотели купить вторичное жилье для инвестирования или сдачи в аренду, я бы рекомендовала подождать. В недалеком будущем цены на покупку вторички снизятся до 30%. Если вы боитесь хранить деньги в рублях, покупайте сейчас, но имейте в виду, что какую‑то часть выгоды вы упустите. Инвестировать лучше в новостройки, можно просить скидку у застройщика, тем более, они и так их сейчас дают — до 20–25%. Интересные объекты, которые помогут сохранить и приумножить ваш капитал даже с учетом всех обстоятельств, все еще есть, хотя их и немного. Нужно скрупулезно выбирать застройщика: смотреть, что он строил раньше, кто его финансирует, сдает ли он объекты в срок, какое качество у домов. На данный момент есть пять-шесть крупных застройщиков, которые точно устоят.

Если у вас немного денег, то есть суммы на недвижимость не хватит, лучше оставьте их на счете в надежном банках или купите наличную валюту. Я не рекомендую брать ипотеку: сейчас большие риски и с точки зрения активов, и с точки зрения того, сможете ли вы ее выплатить.

Что происходит с рынком недвижимости?

Спрос резко снижается, январь и февраль, скорее всего, будут провальными, так как это стабильно низкие по спросу месяцы. Все могут изменить только новые меры поддержки рынка ипотеки и страхования. Цены на покупку снизились на 3–5% в денежном эквиваленте, но многие застройщики и собственники квартир на вторичном рынке готовы предоставить скидку в размере 15–20%. В аренде картина схожая, но здесь скидки могут доходить до 50%. В начале сентября средние цены поднялись на 2–3%, но сейчас все сдается с хорошим дисконтом. Спрос в аренде упал на 30%, в продаже — на 15–20%.

Стоит ли продавать квартиру?

Все зависит от того, какие у вас планы на будущее и как срочно нужно продать недвижимость. Мы прошли через много кризисов, и каждый раз в приступе паники люди хотят срочно продать свои активы, так как им кажется, что потом ее никто не купит, или верят, что инвестировать в валюту или золото надежнее. Но наша практика показывает, что недвижимость и в кризисы остается одним из самых стабильных активов — это показал и 2014 год, и пандемия, и февраль этого года. Да, в эти периоды спрос резко падал, а цены шли вниз, но потом все восстанавливалось. Вопрос только в том, готовы ли вы ждать? Если да, то наш совет — не делайте резких движений, ведь продать квартиру можно и удаленно, оформив генеральную доверенность в консульстве России за рубежом, а остальные документы — онлайн через сервис МФЦ. Это не так сложно, как кажется.

Если вы решили переехать на ПМЖ в другую сторону или вам нужны наличные, продавайте сейчас, пока есть спрос. Но учтите, что желающих купить квартиру сейчас гораздо меньше, чем в начале сентября, и многие собственники готовы предоставлять скидку до 20%. Вам тоже нужно быть готовым к торгу.

Стоит ли сдавать квартиру? Как решить вопросы удаленно?

Многим мы рекомендуем сдавать квартиру, если не нужно ее экстренно продавать. Недвижимость может приносить неплохой пассивный доход, а не простаивать зря, тем более что вы можете предупредить арендаторов, что квартира выставлена на продажу и по согласованию с ними будут происходить просмотры.

Сейчас на рынке есть сервисы управления квартирами, которые решают все вопросы 24/7. Они подготовят квартиру к аренде (клининг, мелкий ремонт), найдут арендатора (реклама, показы, проверка), помогут с заселением, а потом будут контролировать все коммунальные платежи, решать аварийные ситуации и поддерживать жильцов по любым вопросам — от оформления паркинга и подбора школы для детей до представления интересов собственника в МФЦ и иных государственных инстанциях, и все это без звонков владельцу квартиры. Такой сервис обходится в среднем в 10–15 тысяч рублей в месяц. Заключить договор можно удаленно.

Если вы снимали жилье: как расторгнуть договор и уладить все вопросы с арендодателем?

Расторгнуть договор можно на условиях, прописанных в нем, обычно нужно предупредить собственника за месяц. Если арендатор внезапно покинул квартиру, город или страну, это не освобождает его от выполнения условий договора. Обязательно нужно оформить акт возврата. Если собственник будет готов вернуть вам деньги за оплаченный неиспользованный период проживания (это на его усмотрение), вы можете расторгнуть договор заранее. В случае, если арендатора отправляют на службу, он имеет право оспорить взыскания в судебном порядке.