Цены ниже, качество лучше: как изменился рынок аренды в Москве за последние три месяца

На рынке аренды кризис. В первую очередь, сильно увеличилось количество квартир, которые предлагают для съема. Многие люди уезжают из Москвы — не только за границу, но и в другие города России, где жить дешевле. Некоторые освобождают арендуемые квартиры, чтобы найти что‑то побюджетнее. То есть у нас и появляются новые объекты, и возвращаются старые. Спрос упал, новые люди в Москву не приезжают — эпизодически это возможно, но массовой миграции нет. Плюс поздние весна и лето, вне зависимости от экономической и политической ситуации, всегда были временем освобождения квартир. Рынок наводнился большим количеством предложений, а желающих снять квартиру не так уж много. В результате арендаторы выбирают самые лучшие варианты, претензии к качеству квартир и условиям договора стали более высокими.

В случае с новостройками конкуренция теперь может происходить даже не в одном районе, а по одному адресу. В новых ЖК может сдаваться по 10–12 квартир в одном подъезде. Люди ходят с этажа на этаж и выбирают жилье поинтереснее и подешевле. Владельцы таких квартир попали в самую неприятную ситуацию, им приходится существенно снижать цены.

Раньше собственники могли заявить, что не хотят сдавать свою квартиру семье с детьми или животными, пытались проводить селекцию по этническому признаку. Сейчас это можно увидеть все реже — прождав несколько недель, многие готовы рассмотреть более широкую когорту снимающих.

Пронозы в текущей ситуации делать сложно. Но есть три фактора, которые повлияют на рынок в целом и на аренду в частности. Первый — культурный. Лето пройдет, и студенты, сотрудники университетов и школ начнут искать себе жилье. Тут будет проявляться географическая неоднородность: выше будет спрос на квартиры недалеко от вузов — в Юго-Западном или Западном округах.

Второй фактор: некоторые москвичи, выплачивающие ипотеку, сейчас потеряли возможность это делать. Они взяли ипотечные каникулы, то есть их платежи стоят на стопе. Но ипотечные каникулы длятся шесть месяцев, после этого люди, возможно, будут вынуждены продать жилье — а значит, им придется искать квартиру в аренду. Пока непонятно, будут ли они готовы оставаться в Москве.

Третий фактор: Центробанк на днях снова повысил ставку рефинансирования, из‑за этого снижается процент по ипотечным кредитам, многие банки уже объявили дисконты. Если эта стратегия повлияет на желание людей приобретать квартиры, то спрос на аренду несколько снизится.

По сравнению со спросом на покупку жилья (как вторички, так и новостроек) интерес к долгосрочной аренде изменился незначительно. К примеру, за последние 10 дней число просмотров объявлений и звонков на 3% больше, чем в аналогичные дни год назад, на 25% больше, чем в начале февраля 2022 года. Но такое сравнение не совсем корректно, так как январь и февраль — это низкий сезон на рынке аренды.

Кто‑то планировал продавать квартиру, но решил пока этого не делать и стал ее сдавать, кто‑то принял решение уехать в другой город. Одновременно с этим квартиры стали медленнее находить своего арендатора, а значит, дольше находиться в базе. Такой заметный рост предложения привел к коррекции ставок аренды. Относительно зимних максимумов они упали на 13% для «однушек» (до 44 тыс. рублей) и на 20% для «двушек» (до 72 тыс. рублей).

На фоне стагнации доходов и сложной ситуации на рынке труда цены на аренду могут продолжить снижаться. Они пока остаются выше, чем летом прошлого года (в годовом выражении сохраняется рост на 8–10%). Именно на столько ставки могут снизиться при сохранении текущей внешней конъюнктуры.

Спрос на аренду жилья снизился настолько резко, что многие собственники оказались не готовы к такому повороту событий. Но реальность сейчас такова, что ты либо быстро адаптируешься к новой ситуации и прислушиваешься к мнению экспертов, либо остаешься без дохода на месяцы. В марте мы наблюдали резкое падение спроса — на 75% на 2–3 недели. Сейчас показатели лучше: спрос вернулся, но он по-прежнему в полтора-два раза (в зависимости от района) меньше по сравнению с прошлым годом.

Предложений стало на 60% больше. И эта цифра будет расти, квартиры освобождаются каждый день. Особенно это касается квартир в центре — съехало 80% экспатов. Цены резко пошли вниз.

Качество жилья пока не изменилось. Многие собственники по-прежнему витают в облаках и считают, что и в этом году им удастся сдать квартиру в центре в любом состоянии. Но теперь некачественное и запущенное жилье, которым никто не занимается, больше не будет востребовано. Если собственник не готов сам оказывать сервис жильцам и помогать им по всем вопросам, они просто могут уехать.

Для меня приятной неожиданностью стало то, что по сравнению с кризисом 2014–2015 годов, когда многие собственники стояли на своем и готовы были ждать клиентов со старыми долларовыми бюджетами по полгода-году, сейчас многие владельцы стали гораздо гибче, пришло осознание, что рыночный реалистичный доход — это лучше, чем ничего. Ковидный арендный кризис 2020 года и текущая ситуация научили владельцев недвижимости ценить то, что есть.

Несмотря на резкий спад и сложности, мы ожидаем традиционное увеличение спроса в июле — августе, когда многие клиенты ищут новое жилье к учебному сезону детей или возвращаются из‑за города в Москву.

Но и в этом году летом и осенью однозначно спрос увеличится процентов на двадцать. После этого все зависит от арендодателей: хороших жильцов и доход получит тот, кто будет готов принять новые реалии и максимально подготовить квартиру к показам и сдаче. Конкуренция будет как никогда высока, и на этом фоне надо как‑то выделяться.

С 24 февраля в группе стали появляться богемно оформленные квартиры со срочной сдачей на долгий или неопределенный срок. Большинство из них находятся в престижных районах или в центре, многие в районе «Белорусской» или других станций кольца. Цены быстро упали. Если раньше за подобными квартирами нужно было охотиться и метр стоил в лучшем случае 1500 рублей, то сейчас он обычно стоит 1000.

Количество постов в день в группе увеличилось с 100 до 200, как и в пандемию, стало больше объявлений о сдаче, чем о поиске. Несмотря на то, что вскоре в России фейсбуком* стало возможно пользоваться только через VPN, люди продолжают постить в группу. Но просмотров стало меньше: раньше успешные посты достигали 200 000, сейчас — 40 000. Я создала телеграм-канал, там сейчас 5500 человек, и удивительно, что при этом некоторые посты там могут достигать 30 000 просмотров. Наверное, люди делают перепосты или они попадают в боты, поэтому так много людей их видит.

Сама я переехала в Тбилиси и сделала группу Flats for Friends Tbilisi, сейчас там 3000 человек, я потихоньку ее развиваю.

* Instagram и Facebook принадлежат Meta, которая признана в России экстремистской организацией, ее деятельность на территории страны запрещена.