В середине мая Госдума по инициативе депутата Галины Хованской единогласно приняла в первом чтении законопроект, фактически запрещающий хостелы, мини-отели, Airbnb и другие услуги размещения в многоквартирных домах. Артем Галустян рассказывает о том, как проходит баттл предпринимателей с Хованской.

Поправку в Жилищный кодекс, запрещающую использовать жилые помещения в качестве гостиницы или иного средства размещения, внесла в Госдуму еще в сентябре 2015 года группа депутатов во главе с председателем комитета по ЖКХ Галиной Хованской. Аргументы Хованской были следующими: «Многоквартирный дом не должен превращаться в проходной двор… Если кому-то нравится туризм «на нарах», то почему должны страдать жители города?» В пояснительной записке к законопроекту есть и такая фраза: «Не меньший̆ ущерб так называемые хостелы представляют домам, которые были признаны объектами культурного наследия».

Если такие изменения все же вступят в силу, то открывать хостелы и мини-гостиницы в домах можно будет только после перевода жилого помещения в статус нежилого. Тогда собственник бизнеса будет обязан открывать отдельный вход, что фактически невозможно сделать на этажах выше первого.

В России, по оценкам экспертов, объем рынка хостелов и мини-отелей в жилом фонде составляет более 5 млрд рублей в год. Если закон примут, то, по подсчетам Минкульта, пострадают более 45 тыс. предпринимателей по всей стране и, по разным данным, 100–150 тыс. сотрудников хостелов. Под основной удар попадут Москва, Санкт-Петербург и Крым.

Кто против законопроекта?

В начале июня предприниматели провели митинги в Москве, Петербурге, Екатеринбурге и других регионах. «Когда инициатива Хованской только появилась, весной 2015 года, мы заваливали всех письмами на всех уровнях. Чаще всего наши обращения передавали ей самой: то есть жалобы на свой законопроект рассматривал его инициатор. Нас — представителей отрасли — даже не пригласили обсудить ситуацию», — рассказывает предприниматель, руководитель Межрегиональной общественной организации «Союз хостелов России» Яна Окунева.

Против законопроекта уже выступили мэр Екатеринбурга Евгений Ройзман, уполномоченный при президенте по правам предпринимателей Борис Титов, уполномоченный по правам человека Татьяна Москалькова, региональные чиновники разных уровней, Министерство культуры и Федеральное агентство по туризму. «Это вопрос туристической привлекательности: мы потеряем огромный пласт внутреннего туризма. Держать и не пущать — это самая нелепая позиция, которая может быть. Нам вместе надо сделать так, чтобы этот законопроект защитил и жильцов, и бизнес», — сказал в одном из своих интервью министр культуры Владимир Мединский. Ранее Минкульт обязал пройти классификацию тех участников рынка, чьи города будут принимать Чемпионат мира по футболу в 2018 году (это было сделано с целью отделить хостелы и гостиницы с качественным сервисом от низкокачественных).

Большинство предпринимателей считают, что подобный запрет может быть выгоден крупным гостиницам и девелоперам — особенно перед ЧМ-2018 по футболу. Член правления некоммерческого партнерства «Лига хостелов» Евгений Насонов считает иначе: «Не надо искать попытки коррупции или конкурентной борьбы. Этот закон никому не выгоден, он просто глупый». При этом хостельеры считают, что закон необходим, но не запрещающий, а регулирующий отрасль.

Какие поправки предлагают к законопроекту?

Спорный законопроект не успел пройти второе и третье чтения, его рассмотрение отложили на осень этого года. А в конце июня в Госдуму были внесены три пакета существенных поправок: от партий «Единая Россия», ЛДПР и Совета Федерации. Общее требование во всех поправках — это установка в квартирах счетчиков коммунальных услуг. А различие состоит в том, в какой мере нужно учитывать мнение соседей: получать согласие от собственников только смежных квартир либо всего подъезда или же вообще проводить собрание всего дома.

Поправки депутата от ЛДПР Виталия Золочевского были составлены вместе с профессиональным сообществом. Кроме установки счетчиков они предполагают, что из законопроекта выводятся частные дома. «Мы говорим о том, что оказание услуг в жилом помещении законно. Мы предлагаем принять это как факт, — рассказывает член правления партнерства «Лига хостелов» Евгений Насонов. — Также должен существовать реестр всех малых средств размещения: хостелы, мини-гостиницы, квартиры для краткосрочной аренды и т. д. То есть если ты в реестре — значит, ты законен. Для того чтобы попасть в реестр, нужно выполнить определенное количество требований. Конечно, хостелам и отелям по всей стране также обязательно нужно пройти классификацию, чтобы отделить добросовестных участников рынка от недобросовестных».

Сколько стоит держать хостел в Москве

Хостел «Есенин»

© Хостел «Есенин» 1 / 3

«БМ Хостел»

© «БМ Хостел» 2 / 3

Тридцатилетний Роберт раньше работал руководителем в фирме, потом решил начать собственное дело и летом 2014 года открыл свой хостел в одном из домов на Тверской. Он много путешествовал — изучал этот бизнес в других странах, полгода работал в агентстве недвижимости — оценивал рынок изнутри. Стартового капитала в 5 тыс. долларов (уже по растущему курсу) ему хватило, чтобы сделать ремонт в 4-комнатной квартире, установить дополнительный санузел и мебель на 24 места. Сейчас его хостел с показателем 9,6 из 10 считается, по рейтингам Hostel World и Booking.com, одним из лучших в Москве. В год он принимает около 8 тыс. гостей, 80% из которых иностранцы.

Многим в окружении Роберта, как и ему самому, казалось, что этот бизнес потенциально легкий и успешный. Но скоро предприниматель и его деловой партнер осознали, что при невысокой прибыли расходы постоянно растут, а первых инвестиций вовсе не достаточно, чтобы развивать бизнес. «Все оказалось сложнее, чем мы думали, — рассказывает Роберт. — Нужно купить программу для регистрации гостей в системе ФМС, заключить договор на вывоз мусора, каждый месяц проводить чистку-обработку помещения и мебели. Мы влезли в долларовые долги, а потом случился скачок курса, соответственно, долги резко выросли. А цены нельзя поднимать, иначе не выдержишь конкуренции». Зарплатный фонд четырех сотрудников, работающих в хостеле Роберта, составляет около 75 тыс. рублей в месяц, стирка постельного белья в прачечной — 60 тыс. рублей, вывоз мусора по договору с компанией (хостельеры не могут пользоваться общими контейнерами мусора, предназначенными на весь жилой дом) — еще около 5 тыс. рублей, коммунальные платежи в среднем — около 20 тыс. рублей, уборка подъезда — 5 тыс. рублей, генеральная уборка во всем помещении хостела, не считая дополнительной покупки мебели и хозтоваров, — 12 тыс. рублей, самое главное — аренда 200 кв. метров — 180 тыс. рублей и, конечно же, налог с прибыли. Итого в среднем в месяц предприниматель тратит около 400 тыс. рублей при максимальном доходе в хороший сезон — 400–450 тыс. рублей. «Выхожу почти по нулям. И это еще считается успешный хостел», — добавляет Роберт.

В 2014 году, по данным мэрии Москвы, из 16,5 млн туристов, посетивших столицу, в больших гостиницах останавливались только 5,5 млн человек. 38% иностранцев и 65% россиян ночуют не в отелях. В Москве сейчас работают около 350 хостелов, а на порталах Airbnb, «Cуточно.ру» и Avito.ru объявлений о сдаче квартир и частных домов больше 15 тыс. Высокими сезонами в Москве хостельеры и отельеры считают лето, новогодние и майские каникулы, а также первую половину осени, когда в столице высока деловая активность. В остальное время года хорошей загрузкой считается 40–60% мест.

Роман Сабиржанов
бизнес-консультант, хостельер

«В 2010 году в пределах Садового кольца дешевле 8 тыс. рублей туристу негде было остановиться. Чтобы сэкономить, туристы ехали в Измайлово или за Третье кольцо. Хостелы стали решением проблемы. У них есть четко выраженная целевая аудитория: это люди, для которых в приоритете — месторасположение. В 2010 году в Москве было всего порядка 30 хостелов. Только через полтора года, когда цифра выросла в десятки раз, на это стали обращать внимание чиновники из Ростуризма и Минкульта.

Хорошая бизнес-модель хостела предполагает наличие 200–300 кв. метров примерно на 100 мест, идеально — 400 кв. метров. И только в центре. Тогда бизнес может быть прибыльным. Я помогал запускать хостел-проекты и в российских регионах, и за границей — и могу сказать: планка инвестиций везде одинаковая — около 1,5–2 млн рублей. Как любое малое предприятие, его тяжело запустить, найти клиента и сохранить его. Когда говорят, что хостел окупится через год после открытия, — это байки, хорошему хостелу нужно как минимум 2–3 года, чтобы покрыть все вложения».

Хостел «Вагабонд»

© Хостел «Вагабонд» 1 / 4

Хостел «Кон-Тики»

© Хостел «Кон-Тики» 2 / 4

Чтобы частично покрыть свои расходы, Роберт развивает дополнительные услуги: помощь в оформлении визы, трансфер гостей из аэропорта и обратно, экскурсии по городу, туры по городам бывшего Золотого кольца, велосипеды на прокат, бронь билетов в театр и музеи. Его рабочий день начинается в 8 утра и не заканчивается примерно никогда: ночью он решает вопросы, связанные с визами его гостей. Утром Роберт отвечает на отзывы постояльцев о его хостеле в интернете, в полдень он приходит на пересменку своих сотрудников, занимается бытовыми вопросами, каждый день относит списки гостей в местный ФМС, изучает счета, отвечает на письма туристов, организует трансферы, общается с экскурсионными агентами, едет за хозтоварами и продуктами, возвращается почти в полночь. «Я никогда не работал так много и за такие деньги, как сейчас, — признается Роберт. — Но это любимое дело для меня, и занимаюсь я им легально. Правда, чиновники меня называют «полукриминальным элементом».

С проверками из разных ведомств к предпринимателю стали приходить еще полтора года назад и продолжают даже после того, как его хостел прошел классификацию Минкульта. «Несмотря на запрет президента о проверке малого бизнеса, ко мне и к коллегам постоянно приходят, — говорит Роберт. — Просто чиновники привыкли, что везде притоны и нелегалы. Ко мне приходили сотрудники ФМС с участковым после убийства Немцова. Вот представьте: для них это повод. А для моих гостей — лишний стресс». Бизнесмен должен был выйти на уровень окупаемости этим летом. Но постоянные риски, связанные с законопроектом Хованской, заставили его задуматься о закрытии своего дела. «У нас на районе полно «клоповников» с сомнительной деятельностью, которые называют себя тоже «хостелами». Когда закон примут, ко мне придут первым делом, потому что у меня публичный бизнес, а эти никуда не денутся и будут дальше полулегально существовать», — сокрушается хостельер.

Коллеге Роберта, хостельеру Дарье, повезло еще меньше. Последние восемь месяцев девушка принимает антидепрессанты — на фоне судебных тяжб и постоянной нехватки денег у нее регулярно случаются нервные срывы. Два года назад Дарья купила за 2 млн рублей уже работающий хостел в центре Москвы. Она сразу столкнулась со сложностями: в том же подъезде открылись еще два хостела, потом случился дипломатический кризис в отношениях с Западом, который привел к резкому спаду приезжающих в Россию туристов, цены вскочили буквально на все. «До сих пор я не отбила все вложения, а надо ведь постоянно еще вкладывать. Мне порой не на что заправить машину или купить продукты, — признается Дарья. — Я могла бы заполнить все места абы кем с улицы, но приличные хостелы так не делают. У меня есть принципы, по которым я принимаю гостей. Хостелы с низким качеством зарабатывают больше, потому что для них деньги не пахнут».

Настоящие проблемы у нее начались весной 2015 года, когда неожиданно в хостел пришла проверка из местной управы с представителями пожарной инспекции, прокуратуры, Мосжилинспекции и Роспотребнадзора. Практически у всех хостельеров выявляют одни и те же нарушения: отсутствие отдельного входа, отсутствие знаков курения, пересечение потоков грязного и чистого белья, отсутствие договора о вывозе бытового и промышленного мусора и отсутствие сертифицированных моющих средств. Дарью вызвали в прокуратуру, где она написала объяснительную записку, предоставив все документы, подтверждающие легальность ее бизнеса. «Да, отдельного входа у меня нет — мой хостел на четвертом этаже, — рассказывает предприниматель. — Но я показала договор с прачечной, договор с компанией о вывозе мусора. Это все не имело никакого значения для них». Дарье сказали, что на нее поступили жалобы от соседей. Через несколько месяцев ее вызвали в суд. «В суде выяснилось, что нет ни протокола осмотра помещения, ни коллективной жалобы от соседей», — нервно смеется она. А потом, в перерывах между слушаниями, представитель Роспотребнадзора, который обвинял ее в антисанитарии и прочих нарушениях, признался, что не участвовал в осмотре помещения и вообще в ее хостеле не был. Суд решил «приостановить на 90 дней деятельность помещения». Но Дарья продолжила работу — только уже как физическое лицо. Совсем скоро в хостел стали приходить судебные приставы с угрозами опечатать помещение. «А когда я пошла к их начальнику, та сказала: «Вы разве не понимаете, в какой стране делаете бизнес?» — пересказывает слова чиновников Дарья. Еще через месяц представитель префекта сказал ей, что прокуратура была слишком мягка и теперь они будут отправлять в хостел бригаду: три-четыре человека приезжают под видом гостей, звонят на номер 112 с сообщением о том, что в помещении есть, например, бомба; далее приезжают эмчеэсники с полицией, вырезают дверь и ставят всех к стенке — рассказывает предприниматель.

Дарья хочет продать своей хостел, но боится, что не найдет покупателя. «Но закон, регулирующий отрасль, должен быть в любом случае, — считает она. — И порядок должен начинаться с самого собственника бизнеса. Дайте нам просто нормально, честно работать. Приходите проверять, но чтобы это было в рамках закона, а не по беспределу».

Тридцатидевятилетнему хостельеру Илье повезло больше. Он начал бизнес четыре года назад и уже успел выйти в прибыль, но если закон примут, Илья закроет хостел: «Для меня это не настолько прибыльный бизнес, чтобы я вел его нелегально». Истории о коллегах по отрасли — это истории совершенно обычных людей. Пенсионерка сделала из своей квартиры хостел и теперь в случае принятия закона может потерять единственный источник дохода; другой хостельер уже закрыл свое дело и эмигрировал за границу.

Как обстоят дела с хостелами в Санкт-Петербурге

Хостел Soul Kitchen
© Хостел Soul Kitchen

13 лет назад риелтор Иосиф занимался расселением и перепродажей коммунальных квартир. Ему с коллегами удалось расселить 25 теремков, где жили по 20 человек, найти всем жильцам новые дома, погасить все их задолженности за электроэнергию и водоснабжение. Петербург — дворянский город, в котором всегда жили большие аристократические семьи. В советское время из этих просторных квартир сделали коммуналки. Таких огромных «бесперспективных помещений», по мнению Иосифа, нет ни в одном российском городе. В начале 2000-х, когда на рынке недвижимости грянул кризис, у Иосифа появилась идея сдавать помещения посуточно. «В те времена в городе было не больше 50 мини-отелей, — говорит предприниматель. — Мы задумали открыть небольшие гостиницы в интересных домах с необычной историей». Сейчас это уже серьезный семейный бизнес: у Иосифа шесть отелей — два в управлении, четыре в собственности (все в жилом фонде), всего на 130 гостей. «Мы не окупились до сих пор — продолжаем закрывать кредиты. Но и новые объекты открываем, и обновляем старые — проводим капитальный ремонт, очень часто с полной заменой коммуникаций всего подъезда», — рассказывает бизнесмен. Яна Окунева подтверждает слова коллеги: «Мы санитары жилого фонда, мы решаем проблему коммуналок, следим за порядком в подъезде, чиним, ремонтируем».

Сегодня противники этого бизнеса говорят, что мини-отели перенаселены. Но на самом деле эти помещения загружены меньше, чем прежние коммуналки, — порой в два раза. «В среднем годовая загрузка всего отельного бизнеса 40–60%, — поясняет Иосиф. — Высокий сезон в Петербурге длится всего несколько месяцев: с мая по середину сентября». Он уверен, что если законопроект Хованской будет одобрен в действующей редакции, то многократно увеличится сегмент «общаг и ночлежек»: теневой рынок будет расцветать, а соседям, о которых так беспокоятся депутаты, станет еще хуже. «У нас другое позиционирование — красивый бизнес», — объясняет отельер. Предложение перейти из жилого в статус нежилого фонда Иосифу не нравится: «Мы не сможем сделать отдельный вход, иначе придется испортить фасад исторического здания». Теоретическая возможность перевода в нежилой фонд, по мнению предпринимателей, предполагает сложные, долгие и болезненные процессы, у которых «почти нет четкого алгоритма», и это «чаще всего подразумевает коррупционный путь». «В Петербурге перевод в нежилой фонд заморожен с 2014 года. Если я захочу провести такую процедуру — значит, я буду развивать коррупцию. А ведь за эти деньги можно открыть еще один бизнес», — комментирует Яна Окунева.

Удар по экономике Петербурга в случае принятия закона будет достаточно серьезным, уверены представители отрасли. «Например, у меня работают 40 человек, как правило это женщины, которые нуждаются в неполной занятости, потому что у них есть дети или инвалиды в семье, — рассказывает Иосиф. — Считайте, что они автоматически потеряют работу. А также сколько закроется прачечных, которые в основном нас обслуживают, сколько водителей, которые нам помогают, потеряют клиентов, насколько просядут экскурсионные бюро, а сколько фирм производят различные предметы именно для нас — от тапочек до белья. Конечно, будет удар и по строительной сфере, и клининговым компаниям. Это только кажется, что отрасль небольшая, но она в сцепке с другими».

В 2015 году, согласно официальной статистике, Санкт-Петербург посетило около 7 млн туристов. По разным оценкам, в городе от 1,2 до 1,5 тыс. малых отелей, гостевых домов, в том числе 360 хостелов. Сейчас на сайте Avito.ru размещено около 4,5 тыс. объявлений о посуточной аренде квартир и комнат в Петербурге, на Booking.com доступно для бронирования более 5 тыс. апартаментов. Малые средства размещения (порядка 30 тыс. мест) дополнительно привлекают в экономику Санкт-Петербурга более 2,5 млрд рублей в год.

Хостел Fall In Love
© Хостел Fall In Love
Роман Сабиржанов
бизнес-консультант, хостельер

«В Петербурге хостелы и мини-отели появились гораздо раньше, чем в других городах, — больше 20 лет назад. Там подходят к бизнесу иначе, чем в Москве: инвестируют в большие, серьезные проекты с уникальной концепцией. В Петербурге и конкуренция выше: у них на первый план, как и в любом развитом европейском городе, выходит сервис и качество. Москва только сейчас начала к этому приходить: раньше главное было — койку поставить, а сейчас в первую очередь думают о грамотной борьбе за клиента, об особенной идее и позиционировании».

Петербургский хостел Soul Kitchen считается во всей отрасли своеобразным знаком качества. За четыре года своего существования он уже получил звание лучшего хостела России, Европы и, согласно рейтингам ресурса Hostel World, стал лучшим хостелом мира. Молодая семейная пара — Сергей и Люба открыли его в бывшей коммуналке на площади 600 кв. метров в доходном доме на набережной Мойки, построенном в 1863 году. Они сделали дорогостоящий ремонт, долго подбирали мебель и искали интересные вещи на барахолках, при этом сохранили лепнину на потолке, камины и печи, кафельную плитку, оригинальные двери. Хостельеры даже отреставрировали старую лестничную клетку, вложив в это 600 тыс. рублей. «Бизнес начинается с фасада и с подъезда. Надо восстанавливать исторический облик дома», — говорит Сергей.

Soul Kitchen, где всего 85 мест, можно назвать мини-отелем с несколькими многоместными комнатами хостельного типа. Цены здесь выше, чем в среднем по рынку: в сезон от 1,5 до 2 тыс. рублей за многоместные номера, за двухместные с удобствами — от 4,5 до 8 тыс. рублей. Но это не пугает их целевую аудиторию — иностранных гостей. В низкий сезон цены адекватные и для российских туристов. В год сюда приезжают не менее 7 тыс. человек — в основном из Европы, Азии, Южной Америки. Бизнес-модель и позиционирование уже позволили семейной паре вернуть свои первоначальные вложения.

«Что делать с таким большим помещением, если примут закон? — рассуждает Люба. — Сдавать гастарбайтерам на продолжительный срок или продавать по комнате? Получается, мы опять вернемся к коммуналкам. Когда соседи жалуются, что хостел — это проходной двор, они должны хорошо задуматься: ведь проходной двор может получиться как раз после принятия закона». Сергей считает, что для хостельеров есть несколько вариантов действий: уходить в тень, давать взятки или пытаться переводиться в нежилой фонд. Ни один из этих сценариев ему не кажется подходящим: «Даже если мы переедем в нежилой фонд, откроем новое дело с нуля — нет никаких гарантий, что через год и это не захотят запретить. Тем более требования к нам вырастут как к большим гостиницам, а небольшой семейный бизнес такого не выдержит. Если примут закон, это будет маячок бизнесу, который говорит: «Вы нам здесь не нужны вообще». Я тогда лучше закрою все, соберу чемоданы и уеду в страну, где рады мозгам и ждут денег в бюджет».

Администрация Санкт-Петербурга и сам губернатор поддерживают отрасль малых средств размещения. Совместно с региональным комитетом по культуре и туризму, общественными организациями и бизнесменами «Союз хостелов России» во главе с Яной Окуневой сформировали пакет замечаний и пожеланий к законопроекту и направили его в Минкульт. «Позиция города — дать право регулировать этот вопрос регионам, — говорит Окунева. — Если закон Хованской примут, то большинство участников рынка, очевидно, уйдут из легального бизнеса в нелегальный. Мы хотим верить, что разум все же победит».

Мнения и комментарии

Дмитрий Гордеев
ведущий юрисконсульт «Института экономики города»

Я думаю, что в многоквартирных домах могут быть хостелы, если это удобно людям. Если в многоквартирном доме кто-то хочет открыть хостел, надо, купив квартиру, допустим, на первом этаже, перевести ее в нежилой фонд. Если хостел находится над квартирой, то он фактически может быть в любое время закрыт только по формальным причинам. Здесь надо взвешивать риски. Можно не соблюдать законодательство и рисковать. Можно выполнить все, и, естественно, будут большие издержки, вплоть до того, что бизнес будет невыгодным. На мой взгляд, если сравнивать интересы туриндустрии и жильцов домов — жилищные права перевесят. Нельзя считать, что раз кому-то надо делать бизнес, то всем остальным надо пренебречь.

Евгений Насонов
член правления партнерства «Лига хостелов»

Нельзя принять закон, чтобы люди ходили на голове: согласно законопроекту Хованской, вы чуть ли не гостя на ночь у себя не можете оставить. Этот законопроект прополз первое чтение и сдох. Появились серьезные поправки к нему. Главное, чтобы мы ушли от логики все тотально запретить к логике регулировать и разделять рынок на тех, кто работает хорошо и качественно, и тех, кто недобросовестен. Отрасль выиграет после принятия нормального закона: уйдет много недобросовестных участников, которые провоцируют жалобы.

Роман Сабиржанов
бизнес-консультант, хостельер

Я считаю, что Хованская не остановится и следующими будут те, кто находится в нежилом фонде. Она уже повлияла своей деятельностью на отрасль: многие владельцы бизнеса испугались потерять все и распродают хостелы, мини-отели и движимое имущество. Я хоть и сторонник развития хостелов в нежилом фонде, но понимаю, что накоплен огромный опыт развития хостелов в жилом фонде, и нельзя это перечеркнуть — нужно искать компромисс.