Как дом на ножках на Бадаевском заводе рассорил власти, жителей, арендаторов и застройщика

Бадаевский пивоваренный завод, расположенный за гостиницей «Украина», между Кутузовским проспектом и набережной Тараса Шевченко, в отличие от других исторических промзон долгое время не касалась джентрификация. Весной 2019 года стало известно, что на его территории собираются построить элитный жилой комплекс на 36-метровых опорах — проект для застройщика Capital Group, одного из крупнейших в Москве, разработало швейцарское бюро Herzog & de Meuron. В августе Мосгорнаследие выдало проекту разрешение, предусматривающее снос около половины корпусов завода, а о том, что в районе готовятся изменения, узнали все. Но проект известного архитектурного бюро понравился не всем. Против дома на ножках выступили арендаторы помещений на Бадаевском заводе, которых выселяют с его территории, инициативная группа недовольных местных жителей и «Архнадзор», который называет снос зданий завода незаконным и требует от него отказаться. С другой стороны — застройщик Capital Group, последний долгое время хранил относительное молчание, но в октябре решил устроить для журналистов экскурсию по заводу и подробнее рассказать о проекте.

Бадаевский (Трехгорный) завод — комплекс из краснокирпичных зданий, который появился в Москве в конце XIX века. С царских времен здесь производили пиво — более миллиона ведер в год (так тогда было принято измерять объемы производства). Но лидером он был не только по размеру поставок, но и по качеству: чтобы варить пиво на хорошей воде, здесь прорубили глубокие скважины. Однако в конечном счете даже это не спасло завод: в 2006 году производство закрыли. Об этом рассказывает экскурсовод, пока группа журналистов обходит территорию завода. Красный кирпич, в принципе, единственное, что визуально объединяет здания, они различаются по количеству этажей и по виду: у одного сводчатые перекрытия и башенки, другие больше похожи на фабричные помещения. Различаются они и по состоянию: кое-где на стенах поросли деревья, кирпич крошится, некоторые строения выглядят намного лучше. Площадь перед заводом заставлена машинами, сбоку от этой огромной парковки стоит на постаменте паровоз, по периметру территория огорожена двухметровым забором.

Мы с другими журналистами обходим здания и встречаем молодого человека с плакатом «Не бадай» против сноса построек. На вопрос, кто он, отвечает, что недовольный местный житель. Почему он здесь? Потому что нужно сохранять памятники архитектуры. Что ему столь дорого в здании завода, что он решил выйти с плакатом в середине буднего дня, сказать затрудняется. Мы с группой движемся дальше. Мужчина с плакатом молча следует за нами.

Процессия только увеличивается. Дальше мы встречаем двух женщин с плакатами «Подлог «экспертов» — и они выражают свое недовольство гораздо громче. Одна из них, муниципальный депутат Наталья Алехина, заявляет, что представляет интересы местных жителей, которые выступают против застройки. Она показывает плакаты со схемами, произносит обличительные слова в адрес Capital Group и гневно указывает в сторону представителей компании — процессия в таком виде движется дальше.

Презентация проекта застройки проходит в помещении на территории завода. Демонстранты остаются снаружи, окна предусмотрительно закрыты ширмами, а перед входом стоят несколько человек крепкой комплекции, которые преграждают дорогу недовольным, — с моей точки обзора кажется, что, чтобы они не зашли, дверь подперли вешалкой с одеждой.

По проекту Capital Group на территории завода построят жилой комплекс на 36-метровых опорах, рассказывает исполнительный директор компании Михаил Хвесько. Комплекс разработало швейцарское бюро Herzog & de Meuron, отвечавшее за галерею Тейт-Модерн в Лондоне и Эльбскую филармонию в Гамбурге. Замысел поставить дом на колонны (высота так называемого «горизонтального небоскреба» составит более 70 метров) архитекторы объясняют необходимостью «обеспечить визуальную проницаемость» — не перекрывать виды со стороны реки и проход на набережную. Для строительства комплекса на территории завода планируют снести примерно половину существующих зданий — те, на которые не распространяется охранный статус. В то же время признанные памятником архитектуры постройки (их состояние в пресс-материалах компании называют аварийным) реконструируют. Также застройщик обещает по чертежам восстановить дореволюционный второй корпус, который в советское время значительно перестроили. В зданиях завода сохранят общественную функцию: после реставрации в них откроют кафе, магазины, центр детского творчества, музыкальную и танцевальную студии и фитнес-клуб с бассейном, вход в которые будет доступен для всех горожан. Во втором корпусе как дань исторической памяти могут разместить пивоварню (правда, через здание будут проходить опоры одного из высотных домов, что уже сложнее вписать в исторический контекст). В работы по реставрации заводских зданий Capital Group планирует инвестировать 4,7 млрд рублей.

Кроме того, застройщик благоустроит территорию Бадаевского завода: на ней разобьют парк площадью 4 га с пешеходными и беговыми дорожками, детскими и спортивными площадками. Парк (на рендерах он больше похож на джунгли), так же как и исторические корпуса, будет открытым для всех. Территорию завода соединят с набережной Тараса Шевченко, которую также благоустроят: там появятся кафе и магазины.

Проект — прежде всего, решение разбить парк, занимающий 4 из общих 6 гектар, — обошелся компании недешево, говорит Хвесько. На вопрос о том, насколько недешево, отвечает: он стоит на 25–30% дороже, чем небоскребы (башню от Capital Group ОКО в Москва-Сити и строящиеся Capital Towers прекрасно видно с территории завода: они находятся через реку). Стоимость проекта оценивается в 49 млрд рублей (для сравнения: самое высокое здание в мире сейчас, 828-метровый небоскреб «Бурдж-Халифа» в Дубае, стоил 1,5 млрд долларов).

Хвесько рассказывает о деталях строительства. Например, парковку уберут под землю, где появится трехуровневый паркинг. На фасадах корпусов завода оставят контуры зданий, которые будут демонтированы, — в знак памяти. Но зачем демонстрировать следы построек, которые Capital Group собирается снести как лишенные исторической значимости? Хвесько говорит про нелинейность исторического процесса и архитектурного развития, но прямо на вопрос не отвечает.

«Ничего подобного еще долгое время не будет в Москве», — рассказывает глава проекта Дмитрий Летов, добавляя что‑то вроде того, что «кто знает, тот поймет». Утвердительно отвечает он и на вопросы, которые невольно возникают при взгляде на макеты: опоры действительно выдержат дом, а грунт не просядет. «На самом деле, грунт не может быть плохим или хорошим. Просто конкретный проект делается под конкретный грунт. Серьезной карстовой опасности нет», — уточняет Хвесько. Разрешения на строительство у Capital Group пока нет: проект еще должен пройти публичные слушания. Но застройщик уже рассказывает о том, что будет после них: в конце этого года он собирается начать работы по обеспечению сохранности корпусов завода, в третьем квартале следующего года непосредственно приступить к строительству.

В материалах Capital Group говорится, что одним из приоритетов при разработке проекта было «возвращение ансамблю Бадаевского пивоваренного завода аутентичого исторического облика», но в движении «Архнадзор» с этим готовы поспорить. Активисты рассказывают, что раньше весь Бадаевский завод был памятником архитектуры, но в 2014 году охранную зону значительно сократили, что в конце 2018 года было закреплено приказом Мосгорнаследия: северную половину корпусов завода лишили статуса памятника (заключение, что они не представляют ценности, выдала в 2014 году госэксперт Елена Соловьева).

«В Москве есть такая практика, что под некий строительный проект начинают подгонять границы зон охраны», — рассказывает координатор «Архнадзора» Игорь Шихов. По его словам, так произошло и в данном случае, но тогда проект так и не реализовали. В заключении о сокращении охраняемой территории говорится, что Бадаевский завод — конгломерат разновременных построек, а некоторые здания не имеют культурной значимости. В «Архнадзоре» подтверждают, что постройки на территории завода появились в разное время, но с заключением не согласны. «Завод расширялся, и к нему что‑то пристраивалось, в этом нет ничего удивительного. Пока работали архитекторы Вебер, Клейн и Евланов, это делалось по общему замыслу, и дореволюционные постройки — это единый ансамбль», — рассказывает Шихов. Он отмечает, что в 1970-е была проведена мощная реконструкция завода, на нее ссылается экспертиза, когда говорит, что постройки утратили свою ценность. «Но здания все равно исторические, у них, может быть, меньше декора, но очень интересная конструктивная часть», — отмечает эксперт. В Capital Group постройки без охранного статуса называют «неисторическими частями».

«Архнадзор» критикует не только снос зданий завода, но и появление новых построек — предложенный проект там называют «очень агрессивным». «Есть сложившийся ансамбль зданий, и он является доминантой на этой территории. А вплотную над ним строят другое здание, почти в два раза выше, которое начинает доминировать, — и ансамбль теряет свою значимость, становится придатком к новому сооружению. Такой подход к памятникам архитектуры нам кажется неприемлемым», — говорит Шихов. В движении говорят, что Capital Group вольно обращается с историческими объектами, и ссылаются на другой проект застройщика, на Софийской набережной — прямо напротив Кремля. «Это буферная зона объекта всемирного наследия ЮНЕСКО, а там снесли все до фасада, идет новое строительство с превышением этажности», — говорит Шихов. Он опасается, что такое отношение будет и в этом случае.

На Бадаевском заводе сейчас работают рестораны, кафе, батутная, танцевальная и другие секции, фитнес-клуб и множество более мелких заведений. Их владельцы, арендующие помещения, жалуются на предстоящее принудительное выселение.

На тех площадях на территории завода, которые сданы, бизнес провел большую работу, рассказывает Виктор Кондратенко, основатель спортивного пространства Zaryad Studio и кафе здорового питания Holy Basil. Кондратенко вспоминает, что в отличие от других промышленных территорий бизнес долго не мог зайти на Бадаевский завод: с арендаторами не заключали долгосрочные арендные договоры.

«А три года назад все изменилось: начали подписывать пятилетние договоры, на них и сидели все арендаторы. Фитнес-клуб — это низкомаржинальный бизнес, и понятно, что за год вложенные деньги не отобьешь, нужно рассчитывать лет на десять спокойной работы», — рассказывает Кондратенко. Помещение на территории завода (700 квадратных метров) он арендует около трех лет, но фитнес-клуб на этой площади функционирует всего два года: первое время ушло на ремонт.

«Я помню, как зашел в заброшенный цех розлива пива, где сейчас находится фитнес-клуб. Туда годами не ступала нога человека, и мы все восстанавливали, залили 50 бетономешалок, чтобы привести помещение в порядок.

Потом на заводе произошел пожар, который надолго заморозил ремонт, — мы, как и другие арендаторы, восстанавливали стены, кровлю. Это памятник архитектуры, поэтому согласовывали каждый кирпичик и балку», — вспоминает бизнесмен.

У него есть вопросы и к обещаниям застройщика отремонтировать постройки завода: «Мы находимся в историческом здании, обладающем статусом памятника. Capital Group говорит, что восстановит его — но что кроме фасадов? Охранный статус, например, есть у подвалов с технологическим оборудованием — а там собираются рыть паркинг. Как это сохранят?»

«Сейчас оппоненты говорят нам, что нас заманили низкими арендными ставками, в которые были зашиты риски. На самом деле, это не так, поскольку нужно было сделать большие инвестиции, просто из руин восстановить завод», — рассказывает бизнесмен. По его словам, в ремонт зданий на Бадаевском заводе арендаторы в общей сложности вложили около 4 млрд рублей.

Соглашения об аренде помещений на заводе Кондратенко и другие бизнесмены заключали на пять лет, но в договоре была прописана возможность расторгнуть соглашения в одностороннем порядке. Ее и использовал застройщик — с юридической точки зрения все верно, говорят в Capital Group, отмечая, что находятся в диалоге с арендаторами и с большей частью из них пришли к соглашению.

Кондратенко в ответ вспоминает, что заключали договоры не с Capital Group, а с владельцем завода АО БПЗ. Пункт про одностороннее расторжение договора арендаторам тогда объясняли возможным решением властей Москвы восстановить завод и тем, что на время реставрации придется законсервировать бизнес. «Нам говорили: «Это же памятник архитектуры, что вы? Что с ним может случиться?» — вспоминает Кондратенко. При этом, по его словам, как выяснилось сейчас, проект разрабатывался уже несколько лет (РБК сообщал о планах Capital Group построить ЖК премиум-класса на территории завода в 2016 году), а генплан стройки был утвержден три года назад — несмотря на это, с арендаторами продолжали заключать пятилетние договоры аренды.

О юридических отношениях между АО БПЗ и Capital Group неизвестно. В системе «СПАРК-Интерфакс» указано, что владельцами АО БПЗ являются кипрская «Арина Фидушиари Сервисиз ЛТД» и «Рембрандт Сервисиз С.А.» с Британских Виргинских Островов. Гендиректор АО БПЗ, некий Петр Викторович Исаев, также возглавляет ООО «Кэпитал Груп Маркетинг». «Афиша Daily» позвонила по номеру АО БПЗ, указанному в ЕГРЮЛ, там ей представились сотрудниками Capital Group и попросили обращаться за комментариями к застройщику.

По последней информации, арендаторы помещений на Бадаевском заводе должны освободить занятые площади до конца января. На вопрос, что дальше, у Кондратенко нет ответа: «Что с нами будет, мы не знаем. Вариантов, что делать, нет».

Район Кутузовского проспекта нужно сохранить как исторический, говорит жительница района Дорогомилово, участница инициативной группы против проекта застройки Анастасия Белякова. По ее словам, Бадаевский завод нужно восстанавливать, но «комплексно и с учетом мнения жителей».

«Еще несколько месяцев назад в Capital Group заявляли, что планируют создать новую визитную карточку Москвы на Кутузовском проспекте, — но, как мне кажется, Кутузовский проспект и так визитная карточка Москвы. В Capital Group хотят построить высотные здания, которые в два раза выше окружающих, они появятся фактически у меня во дворе, будет нависать над нашим домом. Это нарушает сложившийся архитектурный ансамбль и портит вид района, где я выросла», — говорит Белякова, которая называет проект «варварским». В Capital Group заявляют, что предлагаемый ЖК претендует на звание «нового лендмарка» (достопримечательности. — Прим. ред.) города».

По словам Беляковой, сейчас инициативная группа, в которой она состоит, подает обращения против проекта властям, а также работает с муниципальными депутатами: в начале октября они опубликовали открытое письмо против перестройки завода. С Capital Group у активистов нет контакта. «По факту они просто говорят нам: «Вы ничего не понимаете. Мы будем делать этот проект», — заявляет Белякова. Она обвиняет компанию в «манипулировании информационным полем» и говорит, что в этой ситуации «ни о каких детских садах и лужайках, которые нам обещают, не может идти речи».

Против проекта застройки завода выступает и член КПРФ, депутат Мосгордумы по округу № 42 (в него входит и район Дорогомилово) Екатерина Енгалычева. Как и «Архнадзор», она заявляет о недобросовестной экспертизе, из‑за которой половину завода лишили статуса памятника архитектуры.

«Здесь вопиющая ситуация: есть здание, которое целиком выполнено из кирпича XIX века, с одинаковыми клеймами фабрики. И эксперт одну половину здания признал памятником архитектуры, а вторую — нет, и ее собираются снести. Как это возможно?» — заявляет Енгалычева, добавив, что на заводе «почти все здания находятся в изумительном, почти идеальном состоянии».

«Но самое главное, что проект постройки нереализуем», — говорит Енгалычева и ссылается на проектировщиков, не уточняя, каких именно. По ее мнению, этот проект позволит застройщику зайти на территорию, а затем под предлогом невозможности его выполнить построить совсем не те здания, что он обещает. «Мы это понимаем», — заявляет Енгалычева. Не нравится депутату Мосгордумы и вариант, что комплекс все же построят. «Пусть швейцарское бюро у себя в Швейцарии реализует такой проект. Представить такое в Европе невозможно — почему к нам такое отношение», — говорит Енгалычева, добавив, что «раньше строили так, чтобы было красиво».

Енгалычева заявляет, что «против проекта выступают абсолютно все»: жители района, арендаторы площадей на заводе и «культурная прослойка столицы». Белякова согласна: проект не нравится многим, говорит она и ссылается на участников инициативных группы и своих соседей, но точное число недовольных назвать не может. Всего в Дорогомилово проживают более 70 тысяч человек, в инициативной группе «Спасем Бадаевский завод» в фейсбуке — чуть более 1100 участников.

По словам Беляковой, теперь активисты готовятся к публичным слушаниям, это последний этап согласования проекта. «Мы хотим показать наше недовольство, чтобы власти увидели, что мы есть, и приняли это к сведению», — заявляет она. «В законе сказано, что жители должны решать, что делать в районе», — говорит Енгалычева и обещает проследить за соблюдением закона на слушаниях.

На запрос «Афиши Daily» о ситуации вокруг завода в Herzog & de Meuron ответили, что сохранение исторических пространств и их редевелопмент — один из основных приоритетов бюро.

«Все помещения, которые признаны историческим наследием экспертами в этой области, будут сохранены и восстановлены — речь идет о более чем 40 тыс. квадратных метров в существующих строениях. (…) У зданий бывшего пивзавода появятся новые функции, чтобы сохранить не только фасады, но и внутренние планировки и характер построек, а также создать сбалансированный район», — говорится в комментарии Herzog & de Meuron.

В бюро отметили, что в течение двух лет работали над проектом с экспертами по наследию, чтобы убедиться, что смогут гарантировать наилучший результат. Там также выразили надежду, что после завершения проекта территория на Кутузовском проспекте превратится в «привлекательный» и «полный жизни» район.

«Часто проекты с такой сильной и радикальной концепцией не вызывают единодушной реакции, есть как сторонники, так и критики. Мы слышали, что не все горожане поддерживают проект. Считаем, что эта реакция может быть вызвана отсутствием знаний о проекте или дезинформацией, — говорят в Herzog & de Meuron. «У проекта есть все официальные разрешения и согласования властей, предоставлена вся необходимая документация. Но мы не знаем о каких‑либо действиях правительства Москвы в связи с конфликтом из‑за проекта», — дополняют в бюро.

В середине ноября проект будет проходить публичные слушания. А пока главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов хвалит «смелые и одновременные гармоничные решения», несогласные прибегают к последним средствам, призывая в защитники преподобного Сергия: «Всея России чудотворец, помоги спасти Бадаевский завод!»

Если это не поможет, жилой комплекс может появиться на территории Бадаевского завода в 2024–2025 годах. Предполагаемый срок окончания работ в Capital Group назвать затруднились, но отметили, что на выполнение проектов такой сложности может уйти 5–6 лет.