«Шато Шапито»: как и для кого создатель «Болотов.Дачи» Иван Митин создает проект в Грузии

«Шато Шапито» — концепт большого экоотеля в Грузии, который расположится недалеко от национального парка Лагодехи. На территории в 11 гектаров весной 2020 года начнут появляться гостиничные номера (всего их будет 56) — в сафари-тентах, специально перевезенных сюда старых грузинских домах, железнодорожных вагонах, отремонтированных трейлерах, цыганских кибитках и домах на деревьях.

Вообще, «Шапито» — это сказка, волшебный собирательный образ грузинской деревни и всего, что может вокруг нее быть. Тут и большой сказочный лес, и народная культура — фольклор и современность, сад и ферма. Рядом красивый лес, куда напрашивается маршрут — может быть, подвешенный и многоуровневый. Заходишь в сказочный старый грузинский лес, гуляешь по нему на высоте трех метров от земли и видишь разные арт-объекты. Можно даже разыгрывать сценки и спектакли, будет такой грузинский «Монти Пайтон».

Нам сложно конкурировать с природой, вкусной едой и свежим воздухом, поэтому весь акцент будет на этом. Но, конечно, будет и культурная жизнь — в 350-метровом шатре-гостиной. В обычное время там можно будет общаться, выпивать в баре или отдыхать с книгой, но иногда шатер будет превращаться в сцену. Мне бы хотелось устраивать спектакли, лекции, кино, привозить гостей и работать с грузинскими артистами.

В целом в «Шапито» будет достаточно театрализованная атмосфера, как странный, абсурдный, но милый сон. Гости, если захотят, смогут ходить в смешных костюмах, вписываться в мини-сценки и постановки. Была идея установить платформу на высоте в лесу, чтобы он «самостоятельно» генерировал какие‑то случайные события. Благодаря этому, например, приходил бы сантехник, молча чинил вымышленный унитаз и уходил, — а все бы смотрели и хлопали.

Мои художественные амбиции давно ждут своего часа, и я хочу превратить эту землю в территорию абсурда, делая там самые разные странные проекты. Например, можно собрать отовсюду грязные одноразовые пакеты и сделать огромное поле искусственных цветов, где чучелами служат живые люди. Или учредить абсурдную премию «Шато Шапито», чтобы на нашей земле каждый мог устанавливать какие‑либо рекорды — что‑то вроде самой длинной дорожки зубной пасты в мире.

Мы выбирали, где устроить «Шато», из двух регионов Грузии. Нужно было максимально теплое место в течение круглого года — значит, высоко в горы подняться мы не могли. При этом нужен был красивый ландшафт и предгорье — если посмотреть по карте, таких мест у Грузии не очень много. И хотя до Лагодехи ехать 2,5 часа, по грузинским меркам это много.

Теоретически мы могли бы купить участок на побережье Черного моря, но довольно быстро отбросили эту идею. Для тентов соленый морской воздух не очень полезен, к тому же там дорогая земля. Наконец я просто не понимаю, как можно сделать вокруг курортного отдыха что‑то супернеобычное.

Изначально мы придумали историю про колонизаторов, но абсолютно не учли местный колорит. Многие, особенно грузины, стали нас нас по-доброму критиковать. Тогда мы решили заменить часть трейлеров на старые грузинские дома, которые можно покупать в разных частях страны: разбирать, перевозить и собирать заново. Они красивые, резные. Если жить в таком, становится понятно, что ты в Грузии. Вообще, наш парк немного напоминает американский «Редвуд», где живут сказочные ведьмы. «Шато» пронизано атмосферой приключений и путешествий.

Изначально мы думали строить здания, как на «Болотов.Даче», но со временем стало понятно, что лучше не создавать на этом участке ничего фундаментального — так работает грузинское законодательство для иностранцев.

Опасаясь, что землю придется брать в аренду, мы не хотели строить там ничего, что нельзя увезти. В итоге проект реализуется по другому сценарию: муниципалитет Лагодехи переводит землю в статус «не сельскохозяйственная», — его получают значимые для региона проекты.

Риски с недвижимостью есть везде, как в Грузии, так и в России, и мне хотелось уйти от них и избавить себя от кучи согласований. А то, что не имеет фундамента, намного проще согласовывается. Если что‑то случится, мы всегда сможем просто перевезти всю нашу деревню.

«Шато Шапито» — полностью краудинвестинговый проект, его общая стоимость оценивается в $5,7 млн (около 366 млн рублей. — Прим. ред.), из которых $4 млн планируется привлечь. По сути, мы хотим привлечь несколько тысяч человек, которые вложат в него не миллионы, а небольшие сбережения — от $500. В среднем, я думаю, размер инвестиции будет составлять около $10 тыс. Раз в год они будут приносить дивиденды — мы рассчитываем на 17% годовых. То есть, вложив $10 тыс., человек сможет получать $1700 в год. Долю в компании при этом всегда можно продать по рыночной цене, которая в дальнейшем будет только расти.

Конечно, я все равно рассчитываю привлечь нескольких крупных инвесторов, но эти деньги не будут основными. Мне так комфортнее по многим причинам. Во-первых, ни у кого не будет ощущения, что это полностью его. Во-вторых, будет комьюнити, которое любит проект и заинтересовано в его развитии. Как показывает практика, активное сообщество может решить многие вопросы.

За полгода до тестового запуска мы не успеем привлечь нужные $4 млн, поэтому мы разбили создание «Шато Шапито» на несколько этапов. При этом чем раньше человек вкладывается, тем дешевле стоят акции.

Мы будем действовать поступательно. К апрелю 2020 года это будет место, куда можно приезжать, — до 10 номеров, в которых можно остановиться, а также ресторан с едой и вином.

Я бы не хотел делать акцент на российских туристах. Сейчас моя аудитория чаще всего россияне, которые знают другие проекты, «Болотов.Дачу» или «Циферблат». Моя цель — научиться привлекать западную аудиторию, которая на порядок платежеспособнее.

Пока сюда ездили немного, было классно. В 2018 году в Грузии побывало 1,5 млн человек из России — гигантский объем. Но из‑за массовости падает качество туристов, снижаются их запросы. В том числе поэтому здесь наоткрывались места с отвратительным сервисом, дешевым вином и караоке с шансоном. Это может превратить Грузию в новую Турцию, где дешевый туризм зашкварил образ большой и прекрасной страны настолько, что даже неловко ехать туда отдыхать, пусть и не по горящей путевке. Чем больше открывается качественных мест, которые могут привлечь более платежеспособную аудиторию, тем для страны лучше.

Например, ежегодно из Израиля в Грузию приезжают 150 тыс. человек. А с учетом того, что там живут всего 8 млн человек, это достаточно серьезный показатель. Я даже думаю над тем, чтобы привлечь инвесторов оттуда или из других стран.

Вообще, если делать проект, которым не будет пользоваться местная аудитория, — он точно обречен на провал. И я говорю это не только про экспатов, но и про грузин.

Часть нашей аудитории, которая будет ездить в «Шато Шапито», уже эмигрировала в Грузию из России и других стран. Нам бы хотелось организовать экодеревню рядом с «Шато». Многие, с кем я говорю, — и сами грузины, и экспаты — хотят иметь загородный дом.

Пока в Грузии нет похожей точки притяжения — места с развитой инфраструктурой и приятным сообществом. Собственно, как было с «Болотов.Дачей» — люди захотели жить рядом, и мы достаточно легко начали продавать дома. Надеюсь, что «Шато Шапито» вызовет аналогичное желание, и мы сможем это организовать. Мне самому хотелось бы жить в Грузии долго и иметь загородный дом с классными соседями, природой, местами с едой и культурной жизнью.

Наша «Болотов.Дача» живет, с ней все хорошо, я постоянно приглядываю за ней. Но, к сожалению, нам приостановили возможность развиваться на этой территории. Власти отказали нам в разрешении на строительство. И многие люди, которые мечтали жить поблизости, просто отказались от этой идеи. Но мы ждем: последнее постановление по теме «Болотов.Дачи» у правительства Тульской области вышло 1 октября — нам уже разрешили строить на этой территории, но пока с ограничениями. Возможно, до конца месяца нам полностью разрешат снова использовать землю.

Пока ждали все бюрократические эти истории, мы держали свою строительную команду, платили ей зарплату и потеряли достаточно много денег. Теперь у нас уже нет сил и желания собирать строителей, поэтому, если этот конфликт разрешится, мы будем привлекать девелопера. Мы заработаем процент с продажи земли и со строительства, но в целом это уже не окупит инвестиции, которые были сделаны.

Мы не планировали останавливаться. К сожалению, отель такого масштаба очень камерный и не может приносить существенную прибыль, которая бы окупала вложения инвестора. Да, он приносит прибыль, но если говорить о классической бизнес-схеме с недвижимостью, когда инвестор может вернуть себе вложения через десять лет, — с такими объемами эта история точно не сработает.