В 2017 году московские власти объявили о начале программы реновации. С тех пор градостроительные проблемы стали неотъемлемой частью жизни многих москвичей. Люди по всему городу борются за сохранение своих пятиэтажек. Среди последних примеров — 47-й и 48-й кварталы района Кунцево, где жители разбили палаточный городок и своими силами препятствовали въезду строительной техники на территорию.
«Афиша Daily» составила инструкцию для тех, кто хочет сохранить свой дом и район такими, какие они есть.
Поймите, с чем имеете дело
«Такие вопросы не принимаются внезапно. Обычно предложения о сносе дома и постройке на его месте нового или об изъятии участка вносятся в Градостроительно-земельную комиссию. Та дает заключение и направляет документы в муниципальный округ, к которому относится дом, на согласование изменений в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки). Тогда проводят публичные слушания, на которых любой житель может сообщить о своих замечаниях и предложениях по проекту.
Как правило, до большинства жителей информация о публичных слушаниях не доходит. Поэтому важно интересоваться новостями района: читать локальные газеты и сайты, общаться с органами местного самоуправления, управой и префектурой — и при выявлении каких-то важных вопросов сразу же информировать всех соседей.
Публичные слушания носят рекомендательный характер, поэтому на них нужно не только ходить, но и обязательно оставлять отзывы (как устные, так и письменные). Их обязаны принять и зафиксировать в протоколе в течение четырех дней, а затем опубликовать на сайтах управы и префектуры. Подробнее о процедуре слушаний можно почитать в Градостроительном кодексе».
«Для начала необходимо выяснить на сайте правительства Москвы, действительно ли дом включен в программу реновации. Если нет — сносу дом по этой программе не подлежит. Если да и дом попал в список — его сноса можно избежать».
Поговорите с соседями
«Мнение одного человека в подобных случаях не важно, равно как и тот факт, что его полностью удовлетворяют жилищные условия. Поэтому нелишним будет поговорить с соседями, привлечь к проблеме муниципальных депутатов».
«Если ваш дом находится в аварийном состоянии и объективно нуждается в сносе, вы не сможете никого убедить в обратном. Если же он в хорошем состоянии, вам нужно провести агитацию среди соседей. Например, положить в подъезде листовки или собрать всех жильцов и объяснить ситуацию. Упор можно делать, во-первых, на то, что снос не аварийного дома незаконен и необоснован. Это произвол, который делается в интересах бизнеса, застройщиков.
Во-вторых, люди, соглашающиеся на снос хорошего дома, подставляют своих соседей, которые вложились в ремонт и не хотят уезжать. И наконец, неизвестно, куда вас всех переселят. Как правило, этого не знают застройщики и чиновники, которые обещают квартиры лучше прежних. Когда дело доходит до переселения, часто оказывается, что новое жилье намного хуже старого и расположено в менее удобном месте. Соглашаться на снос дома, по сути, значит покупать кота в мешке».
«Самое главное — ничего не подписывайте! Хотя мой дом изначально не попал в список на снос, жильцов агитировали вступить в реновацию. Тогда у нас сложилась инициативная группа противников программы — до этого я семь лет прожила в этом доме и никого из соседей не знала. Мы пригласили психологов, продумали вопросы и возражения для разговоров с соседями, которые поддерживали снос. Еще срывали объявления о собраниях собственников за реновацию. И в итоге отбились».
Организуйте собрание жильцов
Если дом попал в программу реновации
«По закону многоквартирный дом может быть включен в программу реновации, если его жители большинством голосов (не менее 2/3) это поддержат. Исключить дом из программы возможно — если больше 1/3 жильцов (как собственников, так и живущих в доме по договору социального найма) проголосует за такое решение на общем собрании (ОСС). Но это важно сделать до того, как будет заключен первый договор о предоставлении новой квартиры. Кроме того, голосование считается легитимным, только если в нем участвовало больше 50% жильцов дома».
«Инициаторами внеочередного голосования могут быть как один из собственников квартиры, расположенной в доме, так и группа лиц (в том числе юрлица), помещения которых включены в программу реновации. Прежде всего необходимо собрать инициативную группу жителей и определиться с дальнейшей судьбой дома. А затем подготовиться к общему собранию.
О собрании нужно сообщить жителям за 10 дней. Можно оставить объявления в подъездах или на информационных досках, либо вручить под роспись (например заказным письмом). Убедитесь, что все голосующие — собственники жилья в вашем доме. Для этого они могут предоставить свидетельство на собственность или договор социального найма жилого помещения. Соберите письменные решения с каждого (важно помнить, что в одной квартире собственников может быть несколько) и подпишите лист регистрации участников. Затем составьте протокол общего собрания (правила его оформления можно найти здесь). Его результаты должны быть вывешены не позднее чем через 10 дней в местах общего пользования. И передайте протокол в управляющую компанию, Мосжилинспекцию и управу района.
Вместе с протоколом в Мосжилинспекцию необходимо предоставить пакет документов — все материалы должны быть заверены председателем и секретарем общего собрания собственников дома. Если вы все сделали правильно, Мосжилинспекция внесет в правительство Москвы предложение об исключении вашего дома из программы реновации в течение 30 дней. Срок рассмотрения могут продлить еще на 30 дней — об этом должны сообщить представителю собрания, который подал документы».
В нем должны быть указаны ФИО физических лиц и основной государственный регистрационный номер (ОГРН) юридических лиц, принадлежащие им помещения, реквизиты документов, подтверждающих права собственности (или факт социального найма), количество голосов, которым владеет каждый собственник.
Он не нужен, только если сообщение было размещено в помещении, куда имеют доступ все жильцы (например, подъезд или первый этаж дома), а информация об этом есть в решении собрания.
Если голосование проводилось заочно или очно-заочно.
Для подтверждения полномочий присутствовавших на собрании представителей собственников и нанимателей по договору социального найма.
Если участники собрания решили приложить их к протоколу.
Если дом попал в программу реконструкции
«При решении вопроса о реконструкции или сносе дома, не включенного в программу реновации, собственникам остается только ждать предложения властей об изъятии земельного участка и квартиры для государственных и муниципальных нужд. А еще определиться, хотят они получить за свою собственность деньги или другую недвижимость: для этого власти обязаны организовать оценку объекта независимым экспертом. Собственник может оспорить ее результат в судебном порядке.
Если здание находится в аварийном состоянии, отказаться от реконструкции не получится. Если нет — жильцы дома могут решить этот вопрос на общем собрании. Реконструкция не проводится, если за нее проголосовало меньше 2/3 собственников.
Требования к порядку проведения общего собрания описаны в статьях 44–48 Жилищного кодекса РФ. А методические рекомендации и типовые формы документов утверждены приказом Минстроя РФ № 411/пр — очень практичный документ, составленный простым языком. Изучить требования к оформлению протоколов общих собраний и передаче материалов в органы госжилнадзора можно здесь».
Боритесь с фальсификациями и подставными жильцами
«Бороться с подставными жильцами на публичных слушаниях практически невозможно. Их записывают как настоящих жителей, поэтому важно проверять все документы и указывать на нарушения. По опыту это мало перспективное занятие. Оспорить протоколы публичных слушаний в суде очень сложно. Но на слушания можно привести своих сторонников (чем больше, тем лучше) и попросить всех оставить отзывы».
«Нужно разделять медийное и нормативное поля. В первом случае пригоняют массовку, которая агитирует за снос. По большому счету с ней не нужно бороться. Достаточно просто фиксировать такие случаи: публично разоблачать участников и заказчиков. Подходите к людям, говорите: «Я Иван Иванович Иванов, живу в 35-й квартире. А вы в какой?» Если собеседник начинает вести себя агрессивно, отказывается говорить свою фамилию и номер квартиры, понятно, что он никакой не житель. К тому же платная массовка всегда видна. У них четко регламентировано время: им оплачивают с 15 до 18 часов, столько они и стоят.
Когда дело касается фальсификаций протоколов и голосований, есть несколько вариантов. Один из них — обжалование в порядке прокурорского надзора. Берете протокол, листы для голосования и пишите заявления в Следственный комитет и прокуратуру: «Я такой-то, в ОСС не участвовал, лист голосования, в котором указаны мои персональные данные и подпись, не заполнял». Ваши свидетельские показания — основание для возбуждения уголовного дела. Дальше прокуратура обязана передать материалы в Следственный комитет или в органы Министерства внутренних дел. Там должны возбудить уголовное дело, найти организатора и инициатора и привлечь их к ответственности. Если прокуратура найдет нарушения процессуального характера, то сможет признать голосование недействительным — но опять же понадобится привлекать надконтрольные органы, например Мосгоринспекцию».
«Я спасаю свой дом за счет шума. Только благодаря ему наша инициативная группа смогла добиться того, что фальсифицированные протоколы собраний за реновацию не были приняты. Мы позвали депутатов, медийных личностей, снимали все на камеру. А потом предоставили видеоматериалы всем, кому было можно: прокуратуре, полиции, префектуре, управе, мэрии».
«При голосовании на общем собрании удостоверьтесь, что все участники — собственники помещений в доме (в таком случае у них должно быть свидетельство о праве на недвижимость или договор социального найма жилого помещения).
Еще один способ борьбы с подставными жильцами — голосование через портал «Активный гражданин» или в МФЦ. Проголосовать анонимно там не получится из-за жесткой системы верификации. А для участников все открыто и прозрачно. Действующее жилищное законодательство также предусматривает возможность проведения заочного голосования с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) — то есть онлайн.
В дальнейшем можно создать интернет-площадку, где каждый собственник сможет проверить результаты голосования по своему дому».
Пишите жалобы
«Самое плохое, что можно сделать в такой ситуации, — смириться и идти по плану «за нас все решили». Это не так. Нужно шуметь по максимуму: писать в управу и префектуру, идти в приемные мэра и правительства Москвы, говорить о своем несогласии, делать запросы, собирать подписи соседей, выступающих против сноса дома».
«Создавайте петиции, собирайте подписи и пишете жалобы. Последние можно отправлять во все существующие инстанции: управа, префектура, мэрия, прокуратура, администрация президента, ФАС и всевозможные контрольно-надзорные органы. Не уверен, что есть такая форма жалобы, на которую обязательно обратят внимание. Но в любом случае она должна быть составлена более-менее юридически грамотно.
Почти на все жалобы в итоге пишут отписки, смысл которых в том, что все правильно и по закону. Но если завалить чиновников обращениями, возможно, они почувствуют недовольство людей, поймут, что в вашем случае все не будет просто, и пойдут на какие-то уступки».
«Писать жалобы во всевозможные организации так же эффективно, как кричать в крышку унитаза о том, что вам нужен хлеб, вместо того чтобы пойти и купить его. Надо понимать, чего вы хотите достичь и какой ресурс для этого стоит задействовать. Например, если вам нужно обжаловать протокол общего собрания собственников, обращайтесь в прокуратуру и Мосжилинспекцию. Если в деле есть признаки состава уголовного преступления — в Следственный комитет и органы внутренних дел. Иначе вы потратите время на нецелевой запрос и получите только ответ, что решение вашего вопроса входит в полномочия другой организации или органа».
Обращайтесь в суд
«Оспорить включение дома в программу реновации можно через районный суд. Для этого нужно подать исковое заявление и предоставить суду все имеющиеся доказательства. Иск можно подавать как коллективно, так и индивидуально. В любом случае все заявления от собственников квартир в одном доме и по одному основанию суд объединит в общее производство.
Однако во всех подобных исках шансы на отмену изначального решения по реновации очень малы (если не сказать, что их нет вовсе). Зачастую нарушения при первом голосовании не принимаются во внимание. Недостаточным основанием для отмены решения суду кажутся и результаты голосования жильцов дома по их же инициативе (когда 1/3 собственников голосует против). Другими словами, здесь закон у нас не работает, а судебная система перестает быть независимой».
«Нужно подавать все возможные иски — прежде всего, на ту инстанцию, которая приняла решение о сносе дома. В нашем случае это правительство Москвы, которое приняло проект планировки территории, предполагающий снос наших домов. Поэтому сначала мы подали в Мосгорсуд — мы понимали, что он тесно связан с московским правительством и не пойдет против него. Потом — в Верховный. Дальше планируем обратиться в Конституционный. А если и там проиграем — в Европейский суд по правам человека.
Еще можно подать в суд на застройщиков, если они совершили незаконные действия — например, заняли придомовую территорию или расселяют жильцов против их воли».
«Как правило, все движения с реконструкцией основываются на постановлениях правительства Москвы, которые подписаны одним человеком — мэром. Но есть Жилищный кодекс, это федеральный закон. Постановления или распоряжения мэра не могут его отменить, поэтому они незаконные. И их как минимум нужно обжаловать в суде. С юридической точки зрения суд должен встать на защиту прав граждан, то есть на сторону федерального закона.
Без юриста в суде не обойтись. Да, это затраты. Но человеку, который никогда не работал в судебной системе, будет сложно разобраться в деле. К слову, для решения финансовых вопросов в Жилищном кодексе предусмотрена организация жильцами фонда и порядок оплаты. Такое решение можно принять и на общем собрании собственников — заранее внести вопрос в повестку и продумать порядок сбора средств и отчетность их реализации. Для принятия этого решения нужен 51% голосов».
Объединяйтесь в соцсетях и привлекайте журналистов
«Для борьбы с реновацией мы создали группу «Москвичи против сноса». Меня обуял страх потери родного гнезда, и я начала писать во все группы, что нас снесут. Если банили, писала с другого аккаунта. Еще находила депутатов, разные издания и рассказывала им о нашей проблеме. Кроме того, мы делали промоматериалы. Например, тогда все говорили, что у нас старые, гнилые дома. И я предложила всем показать, как на самом деле выглядят наши квартиры. Мы собрали альбом «Наши любимые пятиэтажки» — сейчас там больше 1500 фотографий.
Методом сарафанного радио о нашей группе узнавало все больше людей, и когда набралось 6 тысяч подписчиков (сейчас их больше 28 тысяч), стало понятно, что мы выделяемся на фоне остальных. Журналисты начали писать в группу, приезжать в наш район, делать репортажи.
Реновация помогла нам всем познакомиться и создать активное, сильное гражданское общество. Сейчас у нас есть общая группа в фейсбуке — городская, — где собраны все необходимые для борьбы документы и материалы. И еще 145 районных групп. Кроме того, у нас есть контакты депутатов Мосгордумы, Госдумы, правительства Москвы, а значит, мы можем обсуждать проблему сноса на городском уровне и помогать людям, которые пострадали от программы реновации».
Проведите протестную кампанию
«Просите поддержку больших сообществ по вашей теме в фейсбуке, «ВКонтакте», в районных чатах. Там всегда помогут — это видно на примере кварталов 47–48 Кунцево. Еще можно обратиться к политикам и брать массовостью — например, до выхода на улицу (чего я не рекомендую, потому что кого-то задержат, а виновата буду я) вызывать стрим-каналы для проведения трансляций. Вообще, Кунцево — пример того, как надо отстаивать свой квартал. Понятно, что кидаться под экскаватор — сомнительное удовольствие, но с точки зрения шума и привлечения людей они все делают правильно».
«Если вы понимаете, что необходим митинг, есть федеральный закон № 54-ФЗ, в котором прописан порядок согласования публичных мероприятий. Он хитро написан, потому что как такового понятия «согласование» нет. Но вы обязаны за 10 дней уведомить о митинге органы исполнительной власти или органы местного самоуправления (в Москве это обычно префектура). Иначе у полиции будет основание его прервать и в отдельных случаях задержать участников, составить на них административный протокол.
А вот встреча жителей с муниципальным депутатом во дворе дома не требует никаких согласований — это прописано в пункте 5.2 статьи 40 закона № 131-ФЗ. Равно как и установка палаток с разрешения Совета дома. Но в нашем случае полиция почему-то посчитала, что имеет право их собирать и уносить куда-то: это незаконно. Я считаю, что их действия должны обсуждать в Следственном комитете».
«Если ничто не подействует, остается последний и крайний метод — выйти на улицы и физически препятствовать сносу дома: ложиться под бульдозеры, останавливать строительную технику, которая пытается въехать во двор, отказываться покидать свои квартиры. Здесь не лишним будет привлечение СМИ и создание общественного резонанса.
Но прежде всего вы должны выяснить, сколько людей вовлечено в проект, который предполагает снос вашего дома. В нашем случае под программу реконструкции попало два квартала. Мы обходили квартиры, разговаривали с жителями, выясняли, какая у них позиция. Если человек разделял нашу точку зрения, сохраняли его контакты. Так постепенно у нас накопились сотни телефонов и электронных адресов. В случае необходимости мы всех собираем во дворе на митинг, акцию протеста или просто дежурство.
Обезопасить себя полностью практически невозможно. Мы живем, можно сказать, в полицейском государстве, где обычное собрание людей приводит к арестам, административным делам. Если вы боретесь за свой дом, землю, малую родину, вы должны быть готовы на риски и жертвы. Скажем, посидеть ночь в ОВД, заплатить штраф или даже отбыть несколько суток административного ареста. Только тогда у вас есть шанс победить в этой борьбе. Иначе вы проиграете, потому что в этой ситуации мы боремся с противниками, которые намного сильнее нас».
Что еще стоит знать
«Можно провести независимую строительно-техническую экспертизу, которая покажет, в каком состоянии находится дом. Такая экспертиза, как правило, занимает несколько месяцев. Но с заключением экспертов жильцы смогут на законных основаниях требовать выведения их дома из программы даже по истечении всех сроков».
«Понятно, что через время за домами, которые отбились от сноса, вернутся. Поэтому их стоит ставить на капитальный ремонт или реконструкцию. Еще один хороший способ защитить дом от сноса — оформить в собственность землю под ним (подробнее об этом можно почитать здесь). В таком случае даже если застройщик будет метиться на ваш квартал, ему придется с вами считаться».