В России у большинства людей сложился стереотип о том, что ипотечная квартира — это кабала. Но настоящие проблемы случаются тогда, когда на старте человек не оценивает свой реальный доход, и в итоге ежемесячный платеж становится для него неподъемным.
Ежемесячный платеж не должен превышать 40-60% от вашего дохода. Поэтому перед подачей заявки лучше заранее просчитать, на каких условиях вам будет комфортно выплачивать ипотеку. А также — что делать, если на время погашения ваш доход упадет; лучше подстраховаться и обзавестись финансовой подушкой минимум на 6 месяцев.
Даже если вы уверены в своих возможностях, лучше брать ипотеку на максимально возможное количество лет. В этом случае ежемесячный платеж часто приближен к стоимости аренды жилья.
А ежегодно возрастающая стоимость недвижимости делает ипотеку выгодным финансовым инструментом. К концу 2020 года вложения в недвижимость оказались в 6 раз более доходными, чем банковские депозиты.
Если квартира куплена в ипотеку, то, пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Поэтому распоряжаться жильем без согласия с его стороны не получится. Если вы не будете платить ипотеку, банк может изъять квартиру, а после этого продать ее и тем самым покрыть получившиеся убытки.
Но банк не заинтересован в этом, ведь это часто связано с судебными разбирательствами. В случае возникших трудностей у клиента банк в очень редких случаях занимает агрессивную позицию. Он старается сохранить ипотечный договор и предложить такие условия, с помощью которых можно решить проблемы. Например, он может договориться с вами об ипотечных каникулах.
Десять лет назад порог получения ипотеки был высоким. Она была недоступна индивидуальным предпринимателям, иностранным гражданам и самозанятым. Сейчас ипотечную программу можно подобрать для любого человека.
Чаще всего банки обращают внимание на кредитную историю, возраст, семейное положение, размер первоначального взноса и выбор ипотечного продукта (например, квартира на вторичном рынке или новостройка). Если будущий заемщик не соответствует требованиям банка, ему могут отказать в ипотеке.
Банк может отказать банкротам, клиентам с большим количеством кредитов или ипотекой или тем, кто имеет доходы, несопоставимые с кредитной нагрузкой. Отказ банка в ипотеке может запустить цепочку отказов, поэтому перед подачей заявки лучше изучить свою кредитную историю. Для этого необходимо обратиться с паспортом в бюро кредитных историй (БКИ).
Как правило, первоначальный взнос составляет от 15 до 30% от стоимости недвижимости. Выплачивая его, вы не только доказываете банку свою платежеспособность, но и более серьезно относитесь к ипотеке и оцениваете свои возможности.
Если накоплений нет совсем, банк скорее всего согласится пойти навстречу и выдать кредит и без первого взноса, но придется оставить залог. Или ипотека без него будет с повышенной процентной ставкой.
Поручители не нужны, если заемщик полностью подходит под условия, которые предлагает банк. Наличие поручителя может быть важным в критических ситуациях.
Например, родители-пенсионеры имеют крупные накопления, а ребенок получает небольшую зарплату. В этом случае банк может запросить поручителя — с доходом в 20 тысяч рублей не получится взять ипотеку, тем более без первоначального взноса.
Некоторые люди считают, что, взяв ипотеку и каждый месяц сокращая суммы ежемесячного платежа, можно быстрее ее погасить. Но это не так.
Любой кредит состоит из двух частей: тела кредита и процентов по нему. Чаще всего банки предлагают аннуитетную систему платежей — в этом случае размер ежемесячного платежа остается неизменным весь период кредитования.
На старте вы платите проценты по кредиту, а только потом — тело. Поэтому лучше сокращать срок кредита, а не размер ежемесячного платежа — так вы отдадите меньше денег по процентам.
Ранее банки действительно начисляли фиксированный платеж за каждого ребенка. Сейчас же они никак не учитывают наличие детей в семье. К сожалению, этот миф все еще существует — некоторые семьи стараются избегать ипотеки.
Часто бывает, что собственник ипотечной квартиры — только один человек. Не все знают, что если использовать материнский капитал для оплаты части ипотеки, то по закону дети тоже становятся собственниками. Обнаружение такой неожиданной информации в будущем может привести к судебным разбирательствам.