​К сегодняшнему дню все москвичи должны были получить квитанции об уплате нового налога на имущество — теперь он зависит от кадастровой стоимости жилья. «Афиша Daily» выяснила, как он рассчитывается, почему для некоторых он оказался высоким и как это оспорить.

Что изменилось

1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, согласно которым налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости — оценки жилья, которая, как предполагается, близка к рыночной. До 1 декабря 2016 года заплатить налог за 2015 год должны все, кто владеет квартирой или комнатой в коммуналке, жилым домом, гаражом или машино-местом. В этот же список попадают и владельцы недостроя, апартаментов, складов и магазинов.

Татьяна Школьная
Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ

«Долгое время налог на имущество рассчитывался, исходя из инвентаризационной стоимости здания, которая зависит от цены материалов, перекрытий, лифтов и т. д. Кроме того, учитывался год постройки и износ здания. Жители двух типовых домов — в центре и на окраине — могли платить одинаковую сумму, даже если второй дом находился в промышленном районе и рядом с ним была свалка.

Сейчас налог исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Помимо цены кирпичей учитывается, насколько дом отдален от центра, есть ли рядом школы, поликлиники, парки. Теперь те, кто живет в центре Москвы и в районах с хорошей инфраструктурой, будут платить больше».

Как будет рассчитываться новый налог

Каждому объекту присваивается кадастровая стоимость, узнать которую можно на сайте Росреестра. От нее зависит налоговая ставка: чем дороже оценили вашу квартиру или дом, тем выше будет процент, который нужно отчислять государству. Так, самая низкая ставка 0,1% присваивается объектам стоимостью до 10 млн р. Дороже всего налог обойдется владельцам квартир или домов, оцененных выше 300 млн р. Для них установлено значение в 2%.

Чтобы переход к новому налогообложению был плавным, государством предусмотрен понижающий коэффициент: в этом году мы будем оплачивать лишь 20% налога от кадастровой стоимости. Постепенно эта цифра будет увеличиваться — и к 2020 году в квитанциях будет указана полная сумма.

Сколько в итоге платить

Хотя налог задумывался как более «честный», для большинства граждан новая цифра будет выше старой. По мнению Татьяны Школьной, в каких-то случаях разница будет в 10 и даже в 20 раз.

Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум Групп»

«Сегодня средняя площадь трехкомнатной квартиры эконом-класса в новостройке Москвы составляет 87,6 кв. м, а ее стоимость 12,6 млн р. В 2016 году сумма налога за 2015 год для такой квартиры составит 2917 р. С учетом понижающих коэффициентов, предусмотренных при расчете налога до 2020 года, в последующие годы сумма будет выше: за 2016 год он достигнет 5834 р., за 2017 год — 8750 р., за 2018 год — 11 667 р., а за 2019 год — 14 584 р.».

Кого это затронет в первую очередь

Владельцев дорогих квартир — либо больших по площади, либо расположенных в центре города. Сильно пострадают люди, которые живут в ЦАО в старых домах, например, в сталинских высотках. Предыдущий налог уменьшался в зависимости от года постройки и износа здания, но не зависел от района. Сейчас же начнут учитывать близость к центру и инфраструктуру, что может сказаться на тех, кому по наследству от бабушки досталась аккуратная «трешка» в «сталинке» на «Чистых прудах».

Владельцев недорогого и небольшого по площади жилья налоговое бремя коснется в меньшей степени — впрочем, оно возрастет для всех. «Вряд ли кто-то будет платить меньше, — говорит Ольга Тихонова, руководитель одного из офисов компании «Миэль», — так как теперь сумма налога исчисляется не из инвентаризационной — более низкой, — а кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной».

Какие есть льготы и вычеты

Не платить налог могут 15 групп граждан, к которым относятся пенсионеры, инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, военнослужащие со стажем более 20 лет, ветераны, лица, подвергшиеся воздействию радиации при авариях. Всего таких людей в Москве насчитывается более 1,7 млн. Льготы действуют на все виды недвижимости, но не более чем на один объект. Если у пенсионера, например, в собственности два загородных дома, он может выбрать, за какой из них уплачивать налог.

Кроме того, для всех действует налоговый вычет. При расчете кадастровой стоимости из площади каждой квартиры вычитается 20 кв. м, из площади жилого дома — 50 кв. м. Предполагается, что это поможет сэкономить тем людям, кто имеет небольшую жилплощадь, или совсем избежать налогового бремени.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Часть москвичей, которая уже получила квитанции, жалуется, что государство оценило их квартиру значительно дороже, чем ее можно продать на рынке.

Ольга Тихонова
Руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль»

«Мы продавали трехкомнатную квартиру, расположенную в Оболенском переулке в пятиэтажном доме 1932 года постройки. Здание относилось к ветхому фонду, и рыночная стоимость квартиры составляла 24 млн рублей, однако согласно кадастровой оценке ее цена была 28 млн рублей».

Как утверждают эксперты, муниципальные власти, которые и проводят кадастровую оценку, заинтересованы в завышении стоимости, поскольку поток налоговых поступлений зависит от того, насколько дорого они оценят объекты в своем районе. Причиной завышенной кадастровой стоимости может быть и то, что оценку производят, не выезжая на объект и не учитывая индивидуальных особенностей жилья. Кроме того, при расчете налога не всегда используют актуальные данные.

Татьяна Школьная
Заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ

«В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровую стоимость пересматривают не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет. Большинство объектов было оценено в 2013–2014 годах, когда цена была на пике. Сейчас же цена на недвижимость просела, однако налог от этого ниже не становится».

Можно ли это оспорить

Если вы не согласны с оценкой вашей квартиры или дома, вы можете обратиться в территориальное подразделение Росреестра или сразу в суд, расходы на который по некоторым оценкам могут составить 40–70 тыс. р.

Роман Ардыкуца
Правозащитник, член Ассоциации юристов России

«Подразделения Росреестра, как правило, отказывают, поскольку они не хотят брать на себя ответственность за изменение кадастровой стоимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше выгода для государства. Поэтому лучше обращаться в суд, который является независимой ветвью власти — по крайней мере формально».

Шансы оспорить кадастровую стоимость велики, но надо грамотно подготовиться. В качестве контраргумента надо приводить расчет, который осуществлен независимой оценочной компанией. При этом помните, что цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, не имеет никакого значения для суда.

Что будет с ценой на квартиры

Стоимость недорогого жилья вряд ли сильно вырастет, однако изменения в налоговом кодексе могут повлиять на рынок элитной недвижимости.

Мария Литинецкая
Управляющий партнер «Метриум Групп»

«Покупатели дорогостоящего жилья стали подходить к выбору более рационально, а значит, налог, который заметно вырастет именно для их сегмента, станет весомым условием. Не исключаю, что какая-то часть покупателей, особенно в бизнес-классе, изменит свою стратегию выбора квартиры».