«Афиша Daily» публикует проект компании HomeApp, которая анализирует рынок арендного жилья и помогает снять квартиры в Москве. На их карте видно, какие районы города терпимее, а какие злее по отношению к чужим.

Рынок арендного жилья в Москве — абсолютно серая зона экономики. Сдается примерно пятая часть жилого фонда (из 3,5 млн квартир — 600–800 тыс.), и значительная его доля сдается нелегально. Попытки его как-то систематизировать и обработать вызывали сложности и у риелторов, и у налоговиков, и у аналитиков. Стартап HomeApp, основанный выпускниками американской Haas School of Business Алексем Игошиным и Никитой Жилиным, пытается навести порядок хотя бы в big data о рынке жилья.

В базу HomeApp попадают все объявления, как только они размещаются в интернете: неважно, на сайте ли avito, vkontakte или еще на каких-то специально устроенных для этого ресурсов. Параметры, которые задают в своих объявлениях арендодатели, содержат в себе немаловажную информацию о самом городе. Для «Афиши Daily» компания решила изучить, как часто в разных районах Москвы арендодатели помечают, что готовы сдавать свою квартиру «только для русских». На основе этого была построена карта нетолерантности Москвы.

Зеленый цвет означает совсем небольшой процент (не ниже 6%) арендодателей, которые ищут исключительно русских жильцов. В красных районах, то фактически каждый третий (до 35%) владелец не хочет сдавать приезжим

Как ее делали

Во всем массиве объявлений по сдаче квартир в аренду искали те, в которых есть фразы-маркеры — «только русским (славянам)», «не Кавказ», «Средняя Азия». Для построения карты было использовано более 800 000 объявлений по Москве, опубликованных более чем в 60 источниках. Дублирующую информацию убрали — в результате осталось примерно 400 000 уникальных объявлений. Дальше районы поделили на кварталы, которые были бы равноудалены от метро и представляли жилье примерно одинакового качества. Понятно, что объединять в одну и ту же группу элитные ЖК и хрущевки было бы не совсем корректно. Получившуюся карту прокрасили в соответствии с тем, как часто в этом районе арендодатели вывешивают объявления с желанием сдавать квартиру лицам исключительно русской национальности.

Алексей Игошин
сооснователь и генеральный директор HomeApp

«За последние девять месяцев мы собрали и обработали уникальный массив информации: этого набора данных в России больше ни у кого нет. У нас, Китае и Индии — то есть во всех странах с еще развивающейся экономикой — очень низкое качество данных. А в Америке можно зайти на карту полиции города Сан-Франциско и в реальном времени посмотреть, например, где происходили преступления и сколько зарабатывают люди, которые живут в конкретном доме. Там уже накоплен солидный массив данных, много информации есть в открытом доступе. У нас же все приходится собирать и оценивать с нуля».

Что это значит

Москва — совершенно не дружелюбный город. Каждый третий арендодатель на окраинах открыто говорит о том, что не готов сдавать свое жилье «не русским». Фактически этот показатель будет еще больше: к прямому заявлению в объявлении с большой долей вероятности следует добавить еще определенное количество арендодателей со скрытым национализмом. То есть тех, кто при прочих равных, выбирая между двумя группами жильцов, отдаст предпочтение русским — и даже может предложить им сдать чуть дешевле.

Какие районы самые нетолерантные

Самые гостеприимные районы расположены внутри Садового кольца — здесь нетолерантность собственников квартир стремится к нулю. Район Замоскворечья также оказывается одним из самых дружелюбных — здесь количество тех, кто не хотел бы селить «лиц кавказской национальности», находится в пределах 10%. Чем дальше от центра, тем напряженность возрастает: Ленинский проспект остается благополучным островком с теми же примерно 10% нетолерантных арендодателей. Не менее благополучным является и условно северное направление — по Ленинградскому шоссе.

Наиболее нетолерантные районы находятся на окраинах — Восток и Юго-Запад. Здесь по недоверию к национальным меньшинствам лидируют отдельные кварталы Новогиреево (нетолерантность 26–27%), близкие к Курскому вокзалу окраины Яузы (примерно 30%), Кузьминки и Печатники (примерно по 27%, отдельные районы — 21%), Люблино (средний показатель в 21%, с пиком 24%), Орехово-Борисово (23–28%), Бирюлево (12–22%) и Ясенево (24%). Это значит, что из 3192 собственников района Кузьминки 830 сразу же откажут арендатору, услышав акцент.

Как формулируют национальные ограничения. Примеры

«Рассмотрим славян». Двухкомнатная квартира в Митино за 33 тыс.

«Внимание: Азию и Кавказ не предлагать». Трехкомнатная в Хамовниках на длительный срок за 70 тыс.

«Рассмотрят славян или приличный Кавказ с детками школьного возраста. Узбеков, киргизов, таджиков не предлагать». Трехкомнатная в Зябликово за 40 тыс.

«Ищем приличных людей (славян) без вредных привычек и животных». «Двушка» в Химках за 33 тыс.

А также «Отличный вариант для приличных, чистоплотных и платежеспособных людей (кроме аулов, таджиков и узбеков)», «Кавказ, Азия категорически НЕТ», «Людей кавказской внешности просьба не звонить», «Рассматриваю только граждан РФ. Кавказу не сдам» и «Кавказ курит».

Как это можно объяснить

Первоначальная гипотеза экспертов HomeApp состояла в том, что чем дороже жилье, тем капризнее будет собственник и тем меньше он будет расположен к нерусским. Оказалось наоборот: логика арендодателей работает так, что им неважно, какой национальности человек с высоким достатком. И, напротив, если у арендатора денег немного, то неизвестно, что от него ожидать, — лучше заселить русского. Поэтому, вероятно, центр с его высокими ценами на жилье и оказывается таким терпимым.

Но это не объясняет нетолерантности Юго-Запада и Востока, где жилье не самое дешевое. Возможно, на это также влияет экономическая корреляция: чем выше спрос на квартиры, тем больше арендодатель будет капризничать и выбирать жильцов.

Еще одна гипотеза связана с безопасностью жизни в конкретном районе — связью со статистикой преступлений. Если посмотреть на толерантные районы, окажется, что они самые благополучные в плане милицейской статистики. А кварталы вокруг Измайловского лесопарка, например, прокрашены красным.

Никита Жилин
сооснователь и директор по маркетингу HomeApp

«Интернет сейчас является основным каналом привлечения людей к своей недвижимости. Чтобы найти потенциального жильца, нужно дать объявление онлайн. И как только квартира появляется в интернете, мы о ней узнаем — так мы получаем базу всей недвижимости, которая есть в Москве. Возможно, пара процентов остается за пределами наших мониторов — та, что сдается от друзей друзьям напрямую, — но это очень малая доля рынка.

Нас поразило, что треть владельцев не готова рассматривать потенциальных жильцов на основе национального признака — это очень много. Конечно же, уровень терпимости оказался ниже, чем мы ожидали. Надо подчеркнуть, что мы анализировали квартиры всех ценовых диапазонов. Это значит, что на окраинах 30% нетолерантности будут означать реальные 50% — если анализировать нетолерантность в низком ценовом диапазоне, то есть в том, где приезжие зачастую и ищут себе квартиру. Вероятно, постоянные столкновения на окраинах могут приводить к тому, что собственник не готов заселять национальные меньшинства в свою квартиру. А в центре действительно проценты нетолерантности близки к нулю — арендодатели готовы заселять практически кого угодно, если они могут снимать квартиру в таком районе».

Сами районы неровные

Количество собственников, не готовых сдавать жилье представителям национальных меньшинств, варьируется в районе Измайлово от 14 до 30%. А условная толерантность района вокруг парка «Кузьминки» выглядит как лоскутное одеяло. Объясняется это тем, что HomeApp поделил районы на полигоны с примерно равными условиями аренды (тип домов, отдаленность от метро и т. д.) и одним порядком цен. В новых ЖК, например, уровень цен выше — и эти дома оказываются более толерантными, чем соседние. Также часто очаги нетолерантности оказываются рядом с конкретными точками города — с вокзалами или рынками, где уровень нетолерантности увеличивается. Но требование «только русские» вместе с тем существенно снижает спрос — и чем более востребованными оказываются районы, тем больше они имеют право выбирать себе жильцов. Чем дальше от метро, тем, напротив, район будет зеленее — и более открытым к различным предложениям.

Есть ли в Москве гетто

Судя по этой карте, нет. Цвет демонстрирует другую интересную тенденцию: Москва расслаивается в своих националистических настроениях. В крупнейших мегаполисах север традиционно благополучнее и богаче. В Москве же сейчас запад привлекает более обеспеченный средний класс, а менее обеспеченные слои населения оказываются на востоке.

Как кризис делает горожан терпимее

У дешевых районов с низкой транспортной доступностью требования к жильцам быстро снижаются. Причем в долгосрочной перспективе есть еще один тренд: сначала собственники снимают фильтр на национальность, а затем начинают снижать цену. Для средних и дешевых сегментов национальность — один из потенциальных типов скидки. То есть при снижении спроса на квартиру собственники могут убирать ограничения по национальности и использовать это как способ привлечь дополнительных клиентов.

А противостояние с Западом — нет

Никита Жилин

«Раньше арендодатели с большим удовольствием брали жильцов из развитых стран. Но теперь — по крайней мере у нас — некоторые клиенты-иностранцы из Европы и США столкнулись с проблемой отказов. Логика была разной — как с более рациональной аргументацией, так и совершенно бредовой. Кто-то боялся, что за американцем, работающим в посольстве, могут начать следить, а кто-то не хотел сдавать квартиру именно американцу. Просто без объяснения причин. Это, пожалуй, было то, что удивило нас больше всего в этом исследовании. Еще буквально полгода назад подобный негатив встречался по отношению к украинцам. Сейчас подобного предвзятого отношения к арендаторам из Украины мы не замечаем».