Какой недвижимостью владел Цицерон? Как работали античные «риелторы»? В издательстве «АСТ» выходит книга историка Ольги Ким «Настоящий Древний Рим». «Афиша Daily» публикует фрагмент, посвященный Вечному Городу с точки зрения урбанистики.

Рим был центром притяжения для многих людей, центр мира, город возможностей и богатства. На пике его расцвета в нем проживало до 1 200 000 человек. Примерно столько же людей сейчас живет в Нижнем Новгороде или Казани. Но ведь в те времена не было метро, автобусов и такси. Любые расстояния требовалось преодолеть пешком.

Представьте себе Казань без общественного транспорта. Богачи могли позволить себе носилки, но перемещения все равно отнимали много времени. Остальные передвигались по тесным улочкам пешком, а потому город мог расти вширь только до определенных пределов. Вместо этого город вырастал ввысь, а места никогда не хватало!

Квартирный вопрос в Древнем Риме стоял очень остро. Большие площади занимали храмы, общественные здания, площади и рынки. Богачи жили в особняках, называемых domus. Рабочему люду и беднякам Рима оставалось не так много места. Постепенно из хаотичной застройки римских трущоб возникли римские многоэтажки, которые назывались insula («остров»). Инсулами владели богатые римляне. Квартиры, комнаты и даже углы и места под лестницей сдавались в аренду и приносили прибыль — это были настоящие доходные дома античности. Этим бизнесом не гнушались и представители римской политической элиты.

Самый выдающийся оратор Рима Цицерон (106–43 гг. до н. э.) владел как минимум двумя очень выгодно расположенными доходными домами в городе, которые он получил как часть приданого своей жены Теренции (она была из очень состоятельной семьи).

Прибыль с этих двух доходных домов покрывала расходы сына Цицерона, который обучался философии и риторике в Афинах.

Разумеется, владельцы были заинтересованы в том, чтобы инсула вмещала в себя как можно больше жильцов. Поэтому инсулы росли вверх, строители старались, чтобы инсула занимала как можно меньшую площадь земли. У подножия Капитолия стояли инсулы, крыши которых торчали вровень с вершиной холма. Четыре-пять этажей были нормой. Например, одна из инсул на Марсовом поле занимала площадь всего 30×31 м. Август специальным законом запретил строить дома выше 20 метров. Если считать, что высота этажа — 3 метра, то при Августе строились дома в 6 этажей плюс мансарда. Император Траян ограничил высоту домов еще жестче — максимум 17 метров. Почему понадобились эти запреты? Дело в неустойчивости конструкции. Обвалы и пожары происходили постоянно, люди гибли. Но это не беспокоило домовладельцев, доходы которых все равно росли, а желающих жить в Риме меньше не становилось. На место погибших жильцов всегда приходили другие.

На первых этажах инсул часто располагались лавки. Остальные помещения были жилыми — на любой вкус и кошелек. Можно снять просторную квартиру площадью 100 или 150 м². Такая квартира могла быть украшена росписями и мозаичными полами, вход оформлен колоннами. В одной из таких квартир наверняка и жил в молодости сам грозный диктатор Сулла, который происходил из обедневшей семьи, не имевшей своего дома в Риме. Когда дела у Суллы пошли в гору, он смог потянуть аренду уже целого этажа инсулы. Кто же знал, что этот человек станет властелином Рима? В крыле доходного дома на Палатине один друг Цицерона снимал квартиру. В середине I в. до н. э. аренда этой квартиры обходилась ему в 10 тыс. сестерциев в год (11 годовых зарплат легионера). И эту сумму Цицерон называет умеренной.

В инсуле можно было снять и убогую комнатушку или даже угол — почти что койко-место, где стены даже не покрыты штукатуркой — голая кирпичная кладка. Но и этот скромный ночлег стоил больших денег. Для простых людей непомерно вздутые цены на жилье в Риме были большой проблемой. Во время гражданской войны между Цезарем и Помпеем очень громко прозвучало требование простить арендаторам квартир годовую плату за жилье.

Идет гражданская война, решаются судьбы мира, но что интересует римлян? Долги по квартплате!

Это ясно показывает масштабы проблемы. Цезарь прекрасно это осознавал. После победы над Помпеем Цезарь провел закон, по которому простил годовую арендную плату за квартиры до 2000 сестерциев в Риме и до 500 во всей остальной Италии. Отсюда мы можем сделать вывод, что снимать квартиру в Риме было в 4 (в четыре!) раза дороже, чем в каком‑либо другом месте. И, видимо, до 2000 сестерциев за квартиру в год платило большинство жителей Рима.

Дороговизна квартир объяснялась не только престижем столицы и ценой самой земли. Была еще и спекуляция. Владельцы инсул никогда не занимались сдачей квартир в аренду сами. Для этого в Древнем Риме были свои «риелторы». Они брали дома в аренду у владельцев, а затем сдавали жильцам отдельные квартиры и коммерческие помещения, располагавшиеся обычно на первом этаже, а разницу в выручке забирали себе. Зарабатывали такие «риелторы» очень хорошо, но и риск был велик. Глаз да глаз за жильцами, которые могут сбежать, не расплатившись. А случись пожар, и «риелтор» потеряет деньги. Но доходы перекрывали все риски. Вот пример объявления о сдаче квартир из Помпей:

«Инсула, выстроенная Аррием Поллионом, принадлежащая Гн. Аллию Нигидию Маю, сдается с июльских календ: лавки со своими антресолями, прекрасные квартиры вверху и дом».

В IV в. в эпоху Константина Великого в городе было 1790 частных особняков, тогда как инсул было 46 602. Правда, для такого количества многоэтажек площади в Риме не хватило бы, поэтому сейчас считается, что имелись в виду не отдельные дома, а части таких домов с отдельными входами (по-нашему — подъезды).

Гигантский муравейник, где теснота, грязь, несмолкаемый шум и уличная преступность странным образом сочетались с невиданным уровнем комфорта, гигиены и удобств. Рим не только ослепительно сверкал фасадами своих храмов и площадей. Настоящей роскошью Рима был комфорт, и огромные средства вкладывались в архитектурные проекты, улучшавшие ежедневный быт рядовых римлян.

Пожалуй, в первую очередь поражает система обеспечения Рима водой. С момента основания города римляне брали воду прямо из Тибра и многочисленных источников, бьющих в округе, собирали дождевую воду. Но уже в 312 г. до н. э. был сооружен первый римский акведук. Акведуки представляли собой водоводы, устроенные так, что вода текла к нужному месту за счет собственной силы тяжести. Водный канал строился с определенным уклоном, и если на его пути встречались возвышенности, канал прорубался сквозь них, а если, наоборот, низменности, то канал поднимали на нужный уровень над землей на характерные аркады. Не римляне изобрели акведуки, однако именно они довели этот способ подачи воды до технологического совершенства и использовали в очень широких масштабах, возводя их не только в Риме, но и по всей империи. Качество расчетов и строительства были таковы, что спустя 2000 лет мы все еще можем любоваться некоторыми из них, а иные даже функционируют до сих пор.

Издательство «АСТ»
Подробности по теме
Геи, оппозиционеры и самогонщики: кто ходил в советские бани
Геи, оппозиционеры и самогонщики: кто ходил в советские бани